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Immobilien Ausblick

Ausblick für Immobilien 2024

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Für den Markt für Immobilienanlagen war 2023 ein Jahr der Ernüchterung mit einem Preisverfall, der vor allem den höheren Zinsen geschuldet war. Das weltweite Investitionsvolumen ging im Jahresverlauf weiter zurück, da weniger Kapital in den Sektor floss und sich Käufer und Verkäufer im Allgemeinen nicht auf einen Preis einigen konnten. Vor dem Hintergrund dieses schwächeren Marktumfelds haben wir die wichtigsten Themen und Chancen des Jahres 2024 für Anleger in allen globalen Märkten und Sektoren identifiziert – sowohl in Bezug auf langfristige strukturelle Faktoren als auch spezifische Bottom-up-Chancen.



Klicken Sie auf die nachstehenden Themen, um die Highlights des Ausblicks zu lesen:

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UNTERSCHIEDE
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UNTERSCHIEDE

Große Unterschiede zwischen den globalen Märkten

Wenn wir das aktuelle weltweite Umfeld betrachten, sehen wir einige gemeinsame Themen für die Immobilienmärkte: Die Inflation ist moderat, aber hartnäckig, die Zinssätze weiterhin hoch, die Wertverluste gehen zurück, die Investitionsvolumina befinden sich in der Nähe von Zehnjahrestiefs und die Transaktionen aus Notlagen sind trotz des größeren Drucks begrenzt geblieben. Es gibt aber auch viele Unterschiede zwischen den verschiedenen Märkten.

  1. Bewertungen: In der Region Asien-Pazifik haben sich die Immobilienbewertungen besser gehalten als in Europa oder den USA
  2. Büromärkte: Die Lage am Büromarkt ist nicht überall gleich, und wir gehen davon aus, dass die Faktoren, die für diese Unterschiede verantwortlich sind, weiter Bestand haben werden.
  3. Klimarisiken und ESG: Die Bedeutung von Klimarisiken und Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG-Faktoren) bei Investitionsentscheidungen ist von Region zu Region unterschiedlich groß. Dabei verfolgen die europäischen und asiatisch-pazifischen Investoren diesbezüglich ähnlichere Ansätze als US-Anleger.

 

Abb. 1: Die Wertverluste lassen insgesamt nach
Die Wertverluste halten sich im Allgemeinen in Grenzen

Quelle: MSCI, Oktober 2023

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DISRUPTION
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DISRUPTION

Disruption: Was ist zyklisch und was strukturell?

Wir glauben, dass mehrere Trends langfristig strukturelle und zyklische Veränderungen im Immobilienbereich bewirken. Dazu gehören:

  1. Generative künstliche Intelligenz (KI)
  2. Batterie-/Chipfertigung
  3. Alternative Immobilientypen
  4. Umstellung auf eine kohlenstoffarme Wirtschaft
  5. Alternde Bevölkerungen

Abb. 2: Viele alternde Volkswirtschaften in Asien-Pazifik und Europa

Viele alternde Volkswirtschaften liegen im asiatisch-pazifischen Raum und in Europa

Quelle: Oxford Economics, Oktober 2023

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REFINANZIERUNGEN
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REFINANZIERUNGEN

Refinanzierungen schaffen Herausforderungen, aber auch Chancen

Der Anstieg der Zinsen seit 2021 erhöht das Risiko anstehender Refinanzierungen für fällig werdende gewerbliche Immobilienkredite (CRE), was zu Abschreibungen, Zwangsvollstreckungen und Notverkäufen führt. Es gibt jedoch mildernde Faktoren, die die negativen Auswirkungen begrenzen könnten.

  1. Die Logistik- und Apartmentimmobilien in den USA, Großbritannien und den meisten entwickelten Märkten dürften während der Kreditlaufzeit einen Wertzuwachs erfahren haben, sodass die LTVs bei Fälligkeit niedriger sein dürften als bei der Ausreichung.
  2. Die niedrigeren LTVs im jüngsten Zyklus bedeuten, dass der Anteil der auslaufenden Kredite am Markt geringer ist als während der globalen Finanzkrise.
  3. Aufgrund des geringeren Verschuldungsgrads waren die in den Kreditvergabeprozess eingebauten Eigenkapitalpolster zudem größer als während der globalen Finanzkrise. Dadurch war das Distress-Risiko geringer.

Dadurch dürften die Notverkäufe aufgrund von Refinanzierungsproblemen zunehmen. Ein Tsunami ist jedoch nicht zu befürchten. Gleichzeitig könnten sich dadurch Chancen für alternative Kreditgeber ergeben, Kredite zu relativ niedrigen Beleihungsquoten zu vergeben und zugleich dank höherer Finanzierungskosten und Margen wesentlich höhere Renditen zu vereinnahmen, da sich traditionelle Kreditgeber stärker auf nachrangigere Segmente der Kapitalstruktur konzentrieren.

 

Abb. 3: Anstehende Fälligkeiten gewerblicher Immobilienkredite: Welle statt Mauer

Refinanzierungen schaffen Herausforderungen und Chancen

Quelle: Trepp, 2023

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EINZELHANDELSIMMOBILIEN
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EINZELHANDELSIMMOBILIEN

Einzelhandelsimmobilien könnten der stille Star sein

Auch wenn es regionale Unterschiede gibt, sehen wir bei Einzelhandelsimmobilien mit Grundversorgungscharakter weiterhin viel Wertpotenzial. Wir gehen davon aus, dass sich dieses Segment in einem fragilen globalen Wirtschaftsumfeld überdurchschnittlich entwickeln wird. Die Verbraucher werden weiterhin tägliche Bedarfsgüter benötigen, preisbewusster einkaufen und aufgrund hybrider Arbeitsmodelle vor Ort bleiben. Daher werden wir uns weiter auf die Einzelhandelsformate konzentrieren, die von diesen Trends profitieren.

  1. US-Einzelhandel: In den USA sind die Leerstände von Einzelhandelszentren mit Lebensmittelanker und Nahversorgungscharakter so niedrig wie nie zuvor.
  2. Einzelhandel Europa: Fachmarktzentren (mit Lebensmittelanker und Nahversorgungscharakter) außerhalb der Innenstädte weisen heute allgemein solide Fundamentaldaten auf und bieten attraktive Investitionsmöglichkeiten.
  3. Einzelhandel Asien-Pazifik: Im aktuellen makroökonomischen Umfeld können subregionale Einkaufszentren mit Lebensmittelanker sowie Nahversorgungszentren jedoch interessant sein, vor allem, wenn sich durch Preisanpassungen attraktive Einstiegsmöglichkeiten ergeben.

 

Abb. 4: Leerstände von Nahversorgungszentren in den USA auf historischem Tiefstand

US-Leerstandsquote für den Einzelhandel in der Nachbarschaft ist auf einem historischen Tiefstand

Quelle: Costar, Oktober 2023

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BEZAHLBARER WOHNRAUM
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BEZAHLBARER WOHNRAUM

Anhaltender Bedarf für bezahlbaren Wohnraum

An bezahlbarem Wohnraum mangelt es zwar schon seit Jahrzehnten. In jüngster Zeit haben die hohe Inflation, die steigenden Zinsen, ein Baustopp und eine erhöhte Nachfrage das Problem jedoch noch verschärft und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist akuter denn je. Die Lösungen für dieses globale Problem variieren von Land zu Land, da die weltweiten Regierungen unterschiedliche Ansätze in Bezug auf die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum verfolgen.

Um das Problem zu lösen, bedarf es stärkerer öffentlich-privater Partnerschaften (vor allem außerhalb der USA) und einer stärkeren Sensibilisierung für die Anlagechancen in diesem Sektor.

 

Abb. 5: Globale Investitionstätigkeit: Anteil der staatlich geförderten Transaktionen an der Gesamtheit der Wohnimmobilientransaktionen

Globale Investitionstätigkeit von Transaktionen im Bereich des geförderten Wohnungsbaus im Vergleich zum gesamten Wohnungsbau

Quelle: MSCI, RCA, Oktober 2023

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MARKTUMFELD
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MARKTUMFELD

Vorbereitungen für einen guten Immobilien-Jahrgang

Die Kapitalwerte haben bereits stark korrigiert und sich an das neue Finanzmarktumfeld angepasst. Sofern es nicht zu weiteren unerwarteten negativen Makroschocks kommt, dürften die meisten Anlagemärkte bis Ende 2023 die Talsohle durchschritten haben.

Die Ungewissheit ist zu groß, als dass kurzfristig mit einer deutlichen Verbesserung des Zinsumfelds zu rechnen wäre. Mittelfristig dürften die günstigeren Bedingungen die Immobilienwerte jedoch wieder stützen.

Selbst bei einem pessimistischeren Zinsausblick sollte das Jahr 2024 jedoch ein guter Immobilien-Jahrgang werden. Marktverwerfungen, nicht zuletzt durch Umschuldungen, werden Chancen für Investoren mit einer guten Kapitalausstattung eröffnen.

 

Abb. 6: Zurück in die Zukunft – Märkte fast wieder im Gleichgewicht

Zurück in die Zukunft - die Märkte stehen vor einer Neuausrichtung

Quelle: Nuveen Real Estate, PMA, Oxford Economics, Q3 2023

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