2026年不動産市場の見通し
不動産市場の回復局面に関する考察

貸し手に有利な投資環境

• 商業用不動産デットは、こうしたリスクの高い資産クラスと同程度のリターンが期待できる一方で、価格変動は相対的に抑えられる傾向があります。市場が大きく混乱する局面でも、不動産デットの債権回収率は一貫して80%を上回っています。（右図表参照）
• 米国では、米連邦準備制度理事会（FRB）の利下げ局面が続いた場合、商業用不動産向け融資が増加し、不動産価格の下支え要因にもなると見込まれます。欧州の不動産市場も同様に、不動産価格の調整が進んだことで、魅力的な投資機会が生まれています。
• 商業用不動産（CRE）デットは、株式や債券といった伝統的な資産との相関が低いことから、高い分散効果が期待できます。

人口動態の変化を背景とした投資妙味

• 米国の賃貸集合住宅セクターでは、ファンダメンタルズが改善しています。新規供給の伸びが鈍化し、新築物件の竣工がピークを過ぎている一方で、アブソープション（実質需要）が高まっています。
• 欧州の住宅セクターについては、投資額が過去最高水準に達し、投資パフォーマンスも堅調に推移しています。住宅価格が所得の伸びを上回るペースで上昇している中で、賃貸需要が高まっています。
• アジア太平洋地域の住宅市場は全体的に堅調です。なかでも東京の住宅市場は、国内外からの人口流入が続いていることに加え、娯楽・レジャー面でも相対的に魅力が高いことから、底堅さが際立っています。

生活必需性の高い店舗は底堅さを維持

• コロナ禍後に環境変化が進む中で、日常的に何度も立ち寄り、複数の用事を一度に済ませられる近隣型ショッピングセンター（NSC）の競争力が高まっています。
• 米国では、食品スーパーを核テナントとするストリップ型ショッピングセンター（幹線道路沿いに平屋建てで横長に連なり、前面に広い駐車場を持つ屋外型ショッピングセンター）の稼働率が、核テナントを持たない同種施設を4%上回っています。
• 欧州のリテールパーク（大型小売商業施設）への投資は平均で6%のインカム・リターンを生み出しています。アジア太平洋地域の市場、特にオーストラリア東海岸の主要都市では、6～7%前後の魅力的な利回りが期待できます。