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Macro outlook

Real Estate Outlook 2021

City skyline reflected on a building
Es kann von niemandem geleugnet werden, welche Herausforderung das Jahr 2020 darstellte. Mit der weltweiten Ausbreitung des Coronavirus kam für viele das Leben zum Stillstand. Staatliche Maßnahmen in einem noch nie dagewesenen Ausmaß schränkten soziale und wirtschaftliche Tätigkeiten ein, um die Gesundheit der Menschen zu schützen und Leben retten zu können.
Aller Voraussicht nach wird sich die Pandemie im Jahr 2021 fortsetzen. Allerdings passen sich die Menschen weiterhin an die neue Normalität an, während sich die Behandlungsmöglichkeiten für die Krankheit verbessern und große Hoffnungen auf Impfstoffe gesetzt werden. 

Fünf Themen, die das Jahr 2021 prägen werden ...


1. Von Geldflut überflutet

Obwohl die Staaten das öffentliche Leben eingeschränkt haben, ließen sie dennoch gleichzeitig Geld in die Wirtschaft fließen. Die globalen monetären Bedingungen dürften die Kapitalmärkte ankurbeln und Vermögenswerten Auftrieb verleihen, die wiederum Immobilieninvestitionen begünstigen.

2. Ein Umdenken bezüglich urbaner Zentren und Leben in den Vorstädten 

Städte wandeln sich - es findet ein Umdenken bezüglich des Lebens in urbanen Zentren und den Vorstädten während und nach der Pandemie statt.

3. Auf der Überholspur in die Zukunft

Infolge des Coronavirus werden manche der grundlegenden Veränderungsprozesse, die auf dem Immobilienmarkt bereits zu beobachten waren und die von technologischen und demografischen Entwicklungen angetrieben werden, noch weiter beschleunigt.

4. Gewinner und Verlierer erkennen

Aus dieser Krise werden eindeutige Gewinner und Verlierer hervorgehen, wobei die Nachfrage nach belastbaren Investitionen steigen wird während andere überflüssig werden.

5. Der Klimawandel

2021 rechnen wir mit einem verstärkten Fokus auf dieses Thema, denn das Jahr startet mit der Vereidigung der neuen US-Regierung im Januar und findet seinen Höhepunkt auf der Klimakonferenz der Vereinten Nationen (COP26) im November.

Das Portfolio der Zukunft  

Diese Themen werden die Investment-Landschaft in den kommenden Jahren bestimmen und zu erheblichen Veränderungen in der Zusammensetzung von Immobilienportfolios führen.

Das Portfolio-Engagement in klassischen Büro- und Einzelhandelsimmobilien wird schrumpfen und damit Platz für alternative Sektoren schaffen. Wachsen wird die Gesundheitsversorgung, da Investoren Chancen in biowissenschaftlichen Einrichtungen, Arztpraxen und einer zunehmenden Anzahl altersgerechter Wohnungen entdecken werden. Wo gegenwärtig Wohnungen im Vordergrund stehen, wird sich der Schwerpunkt auf Alternativen wie die Selbstlagerung, Fertighäuser und die Vermietung von Einfamilieneinheiten verlagern. Durch den Ausbau von wirtschaftlich tragfähigen Assets wie Rechenzentren und Mobilfunkmasten wird der Technologiesektor expandieren und sich fest etablieren.
Mit der Weiterentwicklung dieser Möglichkeiten im Laufe des kommenden Jahrzehnts erwarten wir, dass der Anteil alternativer Anlageformen von rund 12 % eines typischen Portfolios auf mehr als 50 % steigen wird.

Abbildung 1: Die Zukunft von Real Estate 


Von Geldflut überflutet 

Sowohl die Politik der Zentralbanken als auch die Kapitalströme werden die Lage auf Immobilienmärkten im Jahr 2021 unterstützen. 

Wie aus der Grafik hervorgeht, stellen die koordinierten Maßnahmen zur quantitativen Lockerung im Jahr 2020 alle bisherigen QE-Maßnahmen in den Schatten. Doch dieses Mal reagierten die Notenbanken wesentlich schneller und schufen ein von Niedrigzinsen und billigem Geld geprägtes Umfeld, das die Liquidität und die Kapitalflüsse in den gewerblichen Immobiliensektor erhöhen dürfte.

Die Mittelbeschaffung, die im Anfangsstadium der Pandemie zum Erliegen gekommen war, nimmt wieder Fahrt auf, ebenso wie die Zahl der Geschäftsabschlüsse in einigen Regionen und Sektoren.

Wenn man bedenkt, wie sich Immobilien bei früheren QE-Runden entwickelt haben, so sollten Investoren auch vom Renditepotenzial angezogen werden. Nach den Liquiditätsspritzen im Zuge der globalen Finanzkrise legten die Immobilienrenditen in den USA und Großbritannien, nach den Ankäufen der EZB in den Jahren 2015, 2016 und 2017 aber auch in der Eurozone deutlich zu.

Angesichts derart lebhafter Marktbedingungen rechnen wir mit einer Sektorrotation in den USA, Europa und Asien, bei der sich das Investitionskapital vermutlich auf die Zielsektoren Logistik, Alternatives und Wohnen konzentrieren wird. Demgegenüber steht der Einzelhandel, der es weiterhin schwer haben und noch tiefer fallen wird.

Gewerbeimmobilien-Debt wird von den Rahmenbedingungen auf dem Kapitalmarkt profitieren. Da die Zinsen voraussichtlich niedrig bleiben werden, steigt zunehmend die Nachfrage nach den von CRE-Debt angebotenen vergleichsweise hohen laufenden Einkommensrenditen sowie einer potenziellen Verlustabsicherung.

Abbildung 2: Die zügige und umfangreiche Intervention der Notenbanken sorgt für günstige Bedingungen für Immobilien 


Ein Umdenken bezüglich urbaner Zentren und Leben in den Vorstädten 

Die Pandemie hat zur Folge, dass die Menschen ihre Wohnsituationen neu überdenken. Daten aus den USA zu Wanderungsbewegungen zeigen, dass viele auf der Suche nach mehr Raum den dicht besiedelten Städten entfliehen wollen. Diese Entwicklung wird die Vorstädte und die sogenannten "Sunbelt Cities", also das Gebiet südlich des 37. Breitengrades der USA, begünstigen und die Nachfrage nach alternativen Wohnformen wie Einfamilieneinheiten und Fertighäusern anstelle der traditionellen Mehrfamilienhäuser steigern.

Dieses Umdenken wird sich auch in Europa und im asiatisch-pazifischen Raum bemerkbar machen, wenn auch in geringerem Maße. Die Folgen davon werden vielfältiger sein und von regionalen und nationalen Unterschieden wie Sprache, Kultur, Planung und Verkehr bestimmt werden, die eine urbane Lebensweise begünstigen. Bereits jetzt deuten die Daten auf einen stärkeren Aufschwung in zweitrangigen Groß- und Kleinstädten hin, wo sich die Kundenfrequenz in Restaurants, Einzelhändlern und anderen Freizeiteinrichtungen an Standorten außerhalb der Hauptstädte stärker erholt hat (siehe Grafik).

Die Megatrends Demografie, Technologie und Nachhaltigkeit, die gemäß unseres Konzeptes der Welt von morgen unser Stadtbild prägen, werden die globale Nachfrage nach Immobilien weiter beflügeln; zudem rechnen wir damit, dass "weichere Faktoren" wie Wohlbefinden, Kultur und Freizeit eine größere Rolle spielen werden als in der Vergangenheit. Die Identifizierung belastbarer Städte, die sich an diese strukturellen Veränderungen anpassen und gedeihen können, bleibt das Kernstück unseres Global-Cities-Ansatzes.

Abbildung 3: Erholung der Sektoren Gastgewerbe und Einzelhandel in Stadtrand- und Kleinstadtlagen 


Auf der Überholspur in die Zukunft 

Während die Menschen ihren Wohnort und ihre Lebensweise unter die Lupe nehmen, schauen sie gleichzeitig auch darauf, wie sie arbeiten und einkaufen. Dieser Prozess beschleunigt einige der grundlegenden Veränderungen, die bereits vor der Pandemie auf dem Immobilienmarkt im Gange waren.

In den letzten Jahren haben wir in unserem Research den Einfluss von Technologie und Demografie auf den Immobilienmarkt untersucht. Der Vormarsch des elektronischen Handels hat zu einem Wandel der Konsumgewohnheiten geführt, und das Coronavirus hat seine Akzeptanz quer durch alle Altersgruppen sowie in bisher wenig durchdrungenen Sektoren wie dem Lebensmitteleinzelhandel und dem Gesundheitswesen verstärkt. Der Logistikbereich wird weiterhin von diesem Trend profitieren, während eine weitere Konsolidierung unter den Einzelhändlern absehbar ist.

Darüber hinaus hat die moderne Technik das Arbeiten aus dem Home-Office während der Lockdowns erleichtert und wirft damit Fragen über die Zukunft des klassischen Büros auf. Wir glauben, dass die Rückkehr in das Büro in vielen Städten von der jeweiligen demografischen Situation und Infrastruktur abhängen wird. In Europa dürften Menschen, die in Städten mit geringeren Pendelzeiten und einer jüngeren berufstätigen Bevölkerung leben, früher in den Büroalltag zurückkehren, was Lifestyle- und zweitrangige Städte begünstigt. Große US-Küstenstädte sind am ehesten durch die zunehmende Telearbeit gefährdet, da viele in die Sun Belt-Städte abwandern. Defensiver stehen vermutlich asiatische Städte da, wo verfügbare Flächen ohnehin knapp sind und die Menschen es gewohnt sind, in Hochhäusern zu wohnen und arbeiten.

Zudem wird sich die Dynamik hin zu verantwortungsbewusstem Investieren und Impact-Strategien weiter intensivieren. In Anbetracht dessen, wie Immobilien das private und berufliche Leben bestimmen und wie die Pandemie für viele das Gemeinschaftsgefühl gestärkt hat, gehen wir davon aus, dass diese Strategien für Immobilieninvestoren an Bedeutung gewinnen werden.

Abbildung 4: Faktoren, die das künftige Home-Office beeinflussen 
 

Gewinner und Verlierer

Wie in jeder Krisensituation und der darauffolgenden Erholungsphase werden einige Objekte aufblühen, während andere obsolet werden. Angesichts der neuen Risiken, die die Pandemie mit sich bringt, sowie der längerfristigen strukturellen Veränderungen in den Bereichen Demografie, Technologie und Nachhaltigkeit werden die Investoren den Lebenszyklus von Immobilien neu bewerten. 

Im Immobiliensektor rechnen wir mit einer K-förmigen Erholung. Die Preise und Mieten bestimmter Objektarten - insbesondere im Hotel- und Gastgewerbe sowie im Einzelhandel - werden einbrechen, während sie bei anderen steigen werden. Dabei werden sich nur wenige Assets in der Mitte befinden. Diese Outperformance dürfte auf Alternativen wie Biowissenschaften, Arztpraxen, Selbstlagerung, Einfamilienhäuser, Rechenzentren und Mobilfunkmasten entfallen, da die maßgeblichen Impulse für die Entwicklung dieser Immobilienarten weniger an wirtschaftliche Faktoren gebunden sind, die derzeit so unsicher sind. Disruptive Technologien, wie selbstfahrende Autos und Innovationen in der Lebensmittelproduktion und -lieferung, bieten ebenfalls Chancen.

Aufgrund der großen Bandbreite an Chancen und möglichen Renditen im Immobiliensektor wird eine Diversifizierung über verschiedene Immobilienarten hinweg umso wichtiger. Das sollte als Ansporn für eine verstärkte Allokation auf alternative Objektarten dienen.

Abbildung 5: Eine K-förmige Erholung steht bevor 

Der Klimawandel 

Auf kurze, mittlere und lange Sicht wird sich der Klimawandel erheblich auf Immobilienwerte und Standorte auswirken.

Im Jahr 2021 dürften die internationalen Bemühungen zur Bekämpfung der globalen Erderwärmung und zur Einführung weiterer Vorschriften auf eine neue Grundlage gestellt werden, wobei das Engagement in den einzelnen Ländern und Regionen unterschiedlich stark ausgeprägt sein wird. In Europa sind die gesetzlichen Vorgaben bereits streng und die Planungen, bei denen man zwischen 2030 und 2035 das Ziel einer Netto-Null-Kohlenstoffbilanz verfolgt, ehrgeizig. Japan und Südkorea streben ein Netto-Null-Ziel bis 2050 an. Neuerdings haben die Staaten und Städte in den USA eine ganze Reihe von Vorschriften erlassen, und es wird erwartet, dass die neue Regierung dem Thema eine höhere Priorität einräumen wird als die noch amtierende.

Die physischen Auswirkungen des Klimawandels werden alleine durch neue Vorschriften nicht aufgehalten. Extreme Naturereignisse (z. B. Überschwemmungen und Waldbrände) oder langsam einsetzende Prozesse (z. B. Hitze, Dürren, ein Anstieg des Meeresspiegels) werden die Wohnimmobilienpreise sowie die Preise und Verfügbarkeit von Versicherungen und Hypotheken beeinflussen. Die Entscheidung, ob man an einem Ort bleibt oder lieber wegzieht, wird von diesen Umständen beeinflusst, so dass Investoren eine Vielzahl an Szenarien und Risiken berücksichtigen müssen.

Der Immobiliensektor muss den Anforderungen der Investoren gerecht werden, indem sichergestellt wird, dass die Objekte verantwortungsvoll und nachhaltig sowie im Einklang mit deren Werten verwaltet werden. Wir rechnen damit, dass Immobilienwerte eine wachsende Rolle bei ESG- und Impact-Portfolios spielen werden. Ferner glauben wir, dass verantwortungsbewusstes Investieren nicht länger als zusätzliche, ergänzende Strategie gelten wird, sondern fest in die traditionellen Analyse- und Verwaltungsprozesse im Investmentbereich eingebunden wird.

Abbildung 6: Die Geschwindigkeit der Auswirkungen des Klimawandels und sein Einfluss auf die Migration 
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