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Alternativi

Il boom degli immobili industriali è finito?

Una fila di porte industriali

Negli ultimi due anni, il settore degli immobili industriali ha registrato una domanda senza precedenti, ma questo ritmo sta iniziando a rallentare. L’e-commerce e la modernizzazione della catena di approvvigionamento stanno offrendo sostegno di  fronte all’aumento dell’offerta. Il settore continuerà la sua corsa?

Le dinamiche evolutive guidano le prestazioni future

La domanda rallenta, ma rimane forte 

La domanda netta di nuovi immobili ha superato i 150 milioni di mq nel 2021, seguiti da oltre 120 milioni di mq nel 2022.4 Questa tendenza ha spinto i tassi di spazi sfitti al di sotto del 4% per la prima volta e ha stimolato una crescita degli affitti a due cifre. Le transazioni nel settore dell’industria sui mercati dei capitali hanno registrato un’impennata e quasi un miliardo di metri quadi di nuovi spazi industriali sono stati costruiti in tutti i mercati statunitensi. La domanda di nuovi spazi industriali rimane sana rispetto agli standard storici, ma il ritmo è diminuito negli ultimi trimestri a causa del rallentamento della crescita economica statunitense.2 Questa tendenza potrebbe continuare fino al persistere dei timori per una recessione nel 2024.3

L’e-commerce offre una spinta

L’e-commerce e la modernizzazione della catena di approvvigionamento sosterranno probabilmente una nuova domanda netta positiva. L’imballaggio e la spedizione di singoli ordini a domicilio richiedono più spazio di magazzino rispetto alla spedizione di pallet, il che si traduce in uno spazio industriale 2-3 volte superiore per ogni dollaro speso al servizio dell’e-commerce rispetto alla vendita al dettaglio fisica.4 Questo crescente tasso di penetrazione dell’e-commerce potrebbe contribuire a compensare una diminuzione della domanda dei consumatori in un’economia in rallentamento, ma il ritmo di crescita della domanda sarà probabilmente ancora più lento rispetto al 2021 e al 2022.

 

L’offerta è in aumento, ma i nuovi cantieri sono in calo

Nel 2023 è stato completato un gran numero di progetti edilizi in presenza di una domanda in calo, con conseguente moderato aumento dei livelli di spazi sfitti rispetto ai minimi storici. Ciononostante, il tasso di sfitto nazionale del 4,3% nel primo trimestre rimane al di sotto della media di lungo periodo del settore e inferiore ai livelli pre-pandemic.4

L’avvio di nuovi cantieri ha subito una drastica riduzione, attestandosi nel primo trimestre 2023 ad appena la metà del picco raggiunto nel terzo trimestre 2022. L’aumento dei tassi di interesse e l’inasprimento degli standard di concessione di credito hanno aumentato i costi di sviluppo degli immobili commerciali. I progetti industriali richiedono in genere cinque trimestri per essere completati, il che suggerisce che il ritmo delle nuove consegne dovrebbe continuare a rallentare sensibilmente nel 2024 e nel 2025. 

I tassi di sfitto rimangono storicamente bassi

Emergono sfide regionali, nonché opportunità

I fondamentali dell’industria rimarranno probabilmente forti rispetto agli standard storici, anche se il settore si indebolirà rispetto ai recenti risultati record. Tra i primi 80 mercati industriali più grandi, solo San Francisco ha un tasso di sfitto superiore alla sua media storica.

Anche se tutti gli spazi speculativi in costruzione venissero portati a termine completamente sfitti, il tasso di sfitto complessivo salirebbe solo al 6,4%, ancora al di sotto della media storica del 7,2%. Si tratta di un segnale incoraggiante, poiché la crescita complessiva dei canoni di locazione sembra aver superato le serie storiche in ogni periodo in cui gli spazi sfitti sono scesi al di sotto della media storica.

Alcuni mercati e località saranno meno colpiti dall’offerta record in arrivo. I mercati costieri hanno tipicamente meno terreni disponibili per lo sviluppo e hanno una attività di costruzione molto inferiore, in particolare nei mercati del Mid-Atlantic e del Nord-Est come Baltimora e il New Jersey settentrionale. Anche i mercati che stanno vivendo un’ondata di nuova offerta hanno aree di nuova costruzione e sottomercati con meno offerta concorrente in fase di costruzione, il che significa che dovrebbero registrare un basso livello di spazi sfitti e affitti elevati nel breve e nel lungo periodo.

Più grande non è sempre meglio

Con una domanda in calo alla fine del 2022, il tasso di completamento è superiore al tasso di assorbimento per gli edifici di dimensioni superiori a 150.000 mq.4 Poiché anche la pipeline di offerta è più ampia in questo segmento di dimensioni, è probabile che gli spazi sfitti aumentino nonostante la maggiore domanda di spazi più grandi. Al contrario, il tasso di completamento per gli spazi inferiori a 75.000 mq ha subito un rallentamento negli ultimi tempi e continua a essere inferiore alla domanda.3 

La pipeline dell’offerta è molto più ridotta, in particolare negli edifici di superficie inferiore a 20.000 mq, dove meno dell’1% dell’attuale stock è in costruzione.3

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1 Green Street, 2023.
2 Costar, 2023.
3 Moody’s Analytics, 2023.
4 Prologis Global Insights, 2020

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