Zunehmende Ungleichheit

Die zunehmende globale Ungleichheit kann als ein wichtiger Megatrend mit großen Auswirkungen auf die Zukunft der Gewerbeimmobilien angesehen werden. Dazu gehören auch die Chancen, die mit bezahlbarem Wohnraum verbunden sind. Angesichts einer wachsenden Bevölkerung, die mit einer Lebenshaltungskostenkrise konfrontiert ist, unterdurchschnittlicher finanzieller Bildung und ungleichem Zugang zu lokalen Lebensmittelgeschäften und Gesundheitsversorgung haben Investoren in bezahlbaren Wohnraum die Möglichkeit, diese globale Nachfrage zu nutzen und gleichzeitig die Kluft zu verschiedenen gesellschaftlichen Ungleichheiten zuüberbrücken.

Die aktuelle Lage beim globalen Wohlstand

 Laut dem World Inequality Lab besitzen die obersten 10 ;% der Weltbevö;lkerung 52 ;% des Gesamteinkommens und 76 ;% des Gesamtvermö;gens (Abbildung 1). Gleichzeitig verfü;gen die untersten 50 ;% der Weltbevö;lkerung ü;ber nur 8 ;% des Gesamteinkommens und 2 ;% des Gesamtvermö;gens.¹ 

 Wä;hrend ein kleiner Teil der Weltbevö;lkerung einen erheblichen Teil des Gesamtvermö;gens kontrolliert, variiert die Ungleichheit je nach Region. Die obersten 10 ;% der Bevö;lkerung kontrollieren 59 ;% des Gesamtvermö;gens in Europa, 67 ;% des Gesamtvermö;gens in Sü;d- und Sü;dostasien und 70 ;% des Gesamtvermö;gens in Nordamerika. In den USA haben 39 ;% der Erwachsenen nicht genü;gend Ersparnisse, um einen Monat lang ihre Lebenshaltungskosten zu decken, und fast ein Drittel der Erwachsenen gibt an, dass sie nicht sicher sind, ob sie 2.000 ;US-Dollar zusammenbringenen kö;nnten, falls im nä;chsten Monat ein unerwarteter Bedarf auftritt.²

Weltweite Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum nutzen

Initiativen fü;r bezahlbares Wohnen tragen dazu bei, Gemeinschaften zu regenerieren, indem sie Menschen nachhaltige Arbeits- und Lebensrä;ume bieten. Der Wandel von redundanten zu umfunktionierten Bereichen kann die geografische Ungleichheit in vielen unserer Stä;dte verringern. ;

Beispielsweise gelingt durch die Etablierung von Lebensmittelgeschä;ften, Einrichtungen der Gesundheitsversorgung und anderen Institutionen eine sinnvolle Fö;rderung unterversorgter Gemeinschaften. Die staatlichen Programme unterscheiden sich je nach Region, doch besteht der gemeinsame Nenner darin, dass Investitionen erforderlich sind, um diese globale Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum zu unterstü;tzen. ;

Wir beobachten, dass sich die Vermö;genslü;cke in allen Regionen vergrö;ßert und der Groß;teil des globalen Vermö;gens in den Hä;nden einiger weniger liegt, wä;hrend viele Menschen in einkommensschwä;cheren Regionen weltweit mit denselben Herausforderungen konfrontiert sind: die Krise der Lebenshaltungskosten, schlechte Finanzkenntnisse und Schwierigkeiten beim Zugang zu Notwendigkeiten wie Lebensmitteln und Gesundheitseinrichtungen. ;

Immobilien, die sich auf bezahlbares Wohnen konzentrieren, erschließ;en einen Sektor mit einer beträ;chtlichen globalen Nachfrage, der von staatlichen Programmen unterstü;tzt wird und ein Modell mit geringer Volatilitä;t fü;r Investitionen bietet. Darü;ber hinaus bietet bezahlbares Wohnen die Mö;glichkeit fü;r eine Mischung, welche eine globale Nachfrage nach Wohnraum und Einrichtungen deckt, die sich positiv auf das tä;gliche Leben auswirken ;– vom Lebensmitteleinkauf bis hin zur Bildung auf allen Ebenen.

Verbesserung der wirtschaftlichen Gleichstellung

Eines der grö;ßten Hindernisse bei der Bewä;ltigung der Vermö;gensungleichheit ist die Kostenlast, mit der viele Mieter konfrontiert sind. Die steigenden Mieten haben fast weltweit dazu gefü;hrt, dass es vielen schwerer fä;llt, ihre Miete und andere Rechnungen zu bezahlen, wodurch es unwahrscheinlich ist, dass Personen mit niedrigerem Einkommen jeden Monat Geld sparen kö;nnen. Der Umgang mit den Mietkosten ist eine Komponente dieses Problems, obwohl eine andere darin besteht, die Finanzkompetenz zu verbessern und die Mieter ü;ber die verfü;gbaren Instrumente zur Erleichterung der finanziellen Belastung aufzuklä;ren.

Laut der Analyse des TIAA Institute treffen die meisten in den USA ansä;ssigen Erwachsenen Finanzentscheidungen mit einem allgemein schlechten Niveau an Finanzkenntnissen. Der TIAA Institute-GFLEC Personal Finance Index (P-Fin Index) bewertet jä;hrlich die Finanzkompetenz unter US-Erwachsenen und untersucht den Zusammenhang zwischen Finanzkompetenz und finanziellem Wohlbefinden. ;

Laut dem Bericht 2024 beantworteten Erwachsene in den USA nur 48 ;% der 28 ;Indexfragen richtig. Daher besteht ein wachsender Bedarf, die Finanzkompetenz zu verbessern. Nach unserer Ansicht kö;nnen verantwortungsvolle Mietwohnungseigentü;mer das finanzielle Wohlbefinden der Bewohner durch Finanzkompetenz- und Beschä;ftigungshilfeprogramme in lebendigen Gemeinschaften verbessern. Indem verantwortungsbewusste Eigentü;mer diese Ressourcen zum Beispiel in bezahlbaren Wohnanlagen anbieten, kö;nnen sie die wirtschaftliche Gleichstellung positiv verbessern und die finanziellen Aufwä;rtschancen fü;r einkommensschwä;chere Haushalte fö;rdern. ;

Jü;ngste Erkenntnisse des US-Hypothekenanbieters Fannie Mae deuten darauf hin, dass ein wachsender Anteil der Bevö;lkerung von einem Gehaltseingang zum nä;chsten lebt. Der Prozentsatz der Mieter in den USA, die angeben, dass dies auf sie zutrifft, stieg von 50 ;% im Jahr 2021 auf 63 ;% im Jahr 2023.³ Die Bewä;ltigung dieser Herausforderungen durch Investitionen mit sozialer Wirkung wie bezahlbares Wohnen mit Bildung ist eine Mö;glichkeit, eine effektive Brü;cke zu schaffen, um das finanzielle Wohlbefinden vieler zu verbessern.

Um die wirtschaftliche Gleichstellung zu verbessern, kö;nnen verantwortungsvolle Mietwohnungseigentü;mer Programme innerhalb von Gemeinschaften initiieren, die das finanzielle Wohlergehen der Bewohner unterstü;tzen. Ein Beispiel aus den USA ist die Partnerschaft mit einer Organisation wie der Flagstone Initiative, die es Bewohnern ermö;glicht, ihre Mietzahlungen auf zwei Zahlungen zu verteilen, um sie besser an die standardmä;ßigen zweiwö;chentlichen Gehaltszahlungen anzupassen. So kö;nnen Mieter Mittel fü;r anderen wesentlichen Bedarf freisetzen und leiden zu Beginn des Monats an einer geringeren finanziellen Belastung. ;

Es gibt weitere Systeme, die dazu beitragen, die Kreditwü;rdigkeit der Bewohner zu erhö;hen, wä;hrend andere Unterstü;tzung durch Mietentlastung fü;r diejenigen bieten, die plö;tzlich in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Diese Initiativen tragen dazu bei, den Miet- und Wohnungsmarkt zu stabilisieren, wodurch weniger Mieterfluktuation entsteht und die Notwendigkeit fü;r Zwangsrä;umungen reduziert wird. Die Bereitstellung wichtiger Unterstü;tzungsstrukturen fü;r Mieter durch verschiedene Programme kann dazu beitragen, finanzielle Sorgen zu lindern und ein Risikoprofil der Mieter aufzubauen, wodurch sie mehr Chancen bezü;glich der Immobilienversorgung haben. ; 

Verbesserung des Zugangs zu Gesundheitsversorgung und Nahrungsmitteln

Untersuchungen von Nuveen Real Estate deuten darauf hin, dass Mieter mit niedrigerem Einkommen einen ungleichen Zugang zum Gesundheitswesen und zum Lebensmitteleinzelhandel gegenü;ber Mietern mit hö;herem Einkommen haben. Konkret sind Bewohner bezahlbarer Wohnungen stä;rker benachteiligt als Bewohner von Wohnungen der Klasse A, was die fuß;lä;ufige Erreichbarkeit von Gesundheitseinrichtungen und Lebensmittelgeschä;ften betrifft. ;

Laut CoStar-Daten verfü;gen in 46 der 54 wichtigsten US-Mä;rkte Wohnungen der Klasse A ü;ber mehr Gesundheits- und Lebensmittelimmobilien im Umkreis von rund 1,5 ;Kilometern von der Wohnung als bezahlbare Wohnanlagen (Abbildung ;2). Dies bietet Investoren die Mö;glichkeit, Regenerationsgemeinschaften zu entwickeln, die ein nachhaltiges Ö;kosystem aus Nahrungsmittel- und Gesundheitsversorgung sowie Bildung fü;r bezahlbare Wohnanlagen schaffen. ;

Die Analyse der Gesundheitsunterschiede nach Einkommen des TIAA Institute zeigt, dass in den USA der Unterschied in der Lebenserwartung zwischen Reich und Arm bei Mä;nnern 15 ;Jahre und bei Frauen 10 ;Jahre beträ;gt.⁴ Daher besteht ein klarer Bedarf, den Zugang von einkommensschwä;cheren Gemeinschaften zum Gesundheitswesen zu verbessern.

Die Schaffung dieser Ö;kosysteme ist eine Chance, die wirtschaftliche Aktivitä;t zu steigern, Arbeitsplä;tze zu schaffen und das allgemeine Wohlbefinden der Bewohner bezahlbarer Wohnungen zu verbessern und gleichzeitig die wachsende Nachfrage zu decken. ;

 

Weltweite Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen

Wie in den USA ist die Lebenserwartung in Europa wesentlich mit der Einkommensungleichheit verbunden. In Groß;britannien ist die Lü;cke bei der Lebenserwartung zwischen den am stä;rksten und am wenigsten benachteiligten Regionen von 7,4 auf 8,7 ;Jahre gestiegen.⁵ Der Anstieg der Ungleichheit steht nun ü;berall auf der politischen Tagesordnung, und 2022 kü;ndigte die britische Regierung ihren lang erwarteten Plan „Levelling Up“ an, um die Lü;cke zwischen den reichsten und ä;rmsten Teilen des Landes zu schließ;en. Durch die Einfü;hrung von Fonds, die auf Direktinvestitionen in unterversorgte Regionen abzielen, erkannte sie an, dass Kapital aus dem privaten Sektor erforderlich ist, um zur Bewä;ltigung sozialer und wirtschaftlicher Ungleichheiten beizutragen. ;

Immobilieninvestoren spielen eine wichtige Rolle bei der Verbesserung der sozialen Infrastruktur, die moderne Gesundheitseinrichtungen und bezahlbare Wohnungen umfasst. Die operativen Programme einer Anlage werden von entscheidender Bedeutung sein, um die Ungleichheit weiter zu bekä;mpfen und die Lebensqualitä;t fü;r Mieter mit niedrigerem Einkommen zu verbessern, wobei gleichzeitig sichergestellt wird, dass die Standorte Sicherheit, Zugä;nglichkeit zu lokalen Verkehrsmitteln und bedarfsgerechte Dienstleistungen wie Nahrungsmittelversorgung, Beschä;ftigung, Gesundheitsversorgung und Bildung bieten.

In Europa wird soziale Infrastruktur, einschließ;lich bezahlbarer Wohnraum, hä;ufig von staatlichen Behö;rden kontrolliert und kann daher schwer zugä;nglich sein. Eine Studie der Europä;ischen Union ergab jedoch eine jä;hrliche Investitionslü;cke von 7 ;Mrd. € in soziales und bezahlbares Wohnen. Die Investitionen in diesen Sektor mü;ssen demnach um 25 ;% steigen, was die Argumente fü;r stä;rkere Partnerschaften zwischen dem privaten und dem ö;ffentlichen Sektor stü;tzt, damit Ungleichheiten erfolgreich bekä;mpft werden.⁶

In Groß;britannien beispielsweise ist eine wachsende Zahl von Anbietern bezahlbaren Wohnraums zu verzeichnen (siehe Abbildung ;3). Immobilienmakler Savills prognostiziert, dass For Profit Registered Providers (FPRP) bis 2026 bis zu 23 ;Mrd. £; fü;r bezahlbare Wohnungen bereitstellen kö;nnten, was ausreicht, um 130.000 neue Wohnungen fü;r „Shared Ownership“ (bei dem der Bewohner seine Wohnung je zum Teil erwirbt und mietet und den Eigentumsanteil allmä;hlich steigern kann) und mit gü;nstigen Mieten zu finanzieren.

In der Region Asien-Pazifik besteht eine erhebliche Einkommensungleichheit, wobei die reichsten 10 ;% mehr als die Hä;lfte des Gesamteinkommens der Region verdienten. Das Vermö;gen ist noch ungleicher verteilt als das Einkommen, und die Wertsteigerung der Vermö;genswerte hat dies in den asiatischen Schwellenlä;ndern wie Indien und den sü;dostasiatischen Lä;ndern noch verstä;rkt. ;

Umgekehrt verfü;gen die entwickelten Volkswirtschaften in der asiatisch-pazifischen Region mit einem hö;heren Bildungsniveau und mehr Mö;glichkeiten fü;r soziale Mobilitä;t wahrscheinlich ü;ber Strategien, um das Problem der Ungleichheit anzugehen, wie z. ;B. die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen fü;r Haushalte mit niedrigerem Einkommen. Wie in Europa wird bezahlbares Wohnen jedoch stark von den Regierungsbehö;rden in der Region reguliert. Nur Australien hat ein Pilotprogramm ins Leben gerufen, bei dem die Regierung mit dem Privatsektor zusammenarbeitet, um einen vorab festgelegten Teil bezahlbarer Wohnungen in ausgewä;hlten, von der Regierung genehmigten Wohnprojekten bereitzustellen.

Bekä;mpfung von Ungleichheit durch bezahlbares Wohnen

Die zunehmende globale Vermö;genslü;cke besteht aus unzä;hligen Herausforderungen, aber wir sehen in allen Regionen ä;hnliche Probleme. Die Lebenshaltungskosten erschweren es, mit den Mietpreisen und sonstigen Kosten Schritt zu halten, so dass viele Menschen nicht in der Lage sind, Geld zu sparen. Weitere Symptome dieser Vermö;genslü;cke sind mangelnde Finanzkompetenz bei vielen Menschen und ein unzureichender Zugang zu notwendigem Bedarf wie Nahrungsmitteln, Gesundheitsversorgung und Bildung.

Staatliche Interventionen zur Bewä;ltigung dieser Problematik befinden sich in verschiedenen Erfolgsphasen in unterschiedlichen Regionen, obwohl in Nordamerika, Asien-Pazifik und Europa zunehmend der Konsens herrscht, dass private Investitionen erforderlich sind, um die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu decken. Investoren, die bezahlbares Wohnen in Betracht ziehen, um mö;glicherweise sozial ausgerichtete Portfolioziele zu erreichen, erschließ;en sich einen Markt mit globaler Nachfrage. Die Erneuerung unterversorgter Gemeinschaften wird erhebliches Kapital erfordern, aber auf diesem Weg tragen Investoren dazu bei, Infrastruktur aufzubauen, mit der die Wohlstandsungleichheit direkt bekä;mpft werden kann. ;