Verstädterung im Wandel

Die Verstä;dterung verspricht mehr Wohlstand fü;r einen wachsenden Anteil der Weltbevö;lkerung. Dennoch ist sie von je her mit zunehmender Einkommensungleichheit und der Zerstö;rung der natü;rlichen Umwelt verknü;pft.

Die Geschichte der Verstä;dterung

2009 markierte einen Kipppunkt fü;r die Weltbevö;lkerung. In jenem Jahr wurde die Mehrheit zu Stadtbewohnern. Heute leben schä;tzungsweise 57,9 ;% der Bevö;lkerung in stä;dtischen Gebieten, wobei ihr Anteil laut den Vereinten Nationen bis 2050 auf 68,4 ;% ansteigen dü;rfte. ;

Vor Mitte des 19. ;Jahrhunderts lebten weniger als 10 ;% der Weltbevö;lkerung in Ballungszentren. Dies verä;nderte sich durch die industrielle Revolution. Der technologische Fortschritt steigerte die stä;dtische Wirtschaftsleistung und lockte die lä;ndliche Bevö;lkerung in die Stä;dte. Die modernisierte Sanitä;rversorgung in den Stä;dten trug wä;hrenddessen zur Senkung der Sterblichkeitsraten in den entwickelteren Lä;ndern bei. ;

Von automatisierten Maschinen fü;r Landwirtschaft und das verarbeitende Gewerbe bis hin zu aktuellen Innovationen in Bereichen wie generativer kü;nstlicher Intelligenz wurde die Entwicklung der stä;dtischen Gebiete im 20. und 21. ;Jahrhundert mit Fortschritten in den Bereichen Kommunikation, Automatisierung und Transport vorangetrieben. ;

Die Schwelle fü;r die Einstufung als Stadt ist relativ niedrig und von Land zu Land verschieden. Dies wird belegt anhand der Messung der Zunahme der stä;dtischen Bevö;lkerung mit mehr als fü;nf Millionen Einwohner. Im Jahr 2000 gab es 46 ;Stä;dte mit ü;ber fü;nf Millionen Einwohnern. Die Gesamtbevö;lkerung dieser Stä;dte betrug damals 555 ;Millionen Einwohner bzw. 9,1 ;% der Weltbevö;lkerung. ;

Bis 2035 soll die Zahl der Stä;dte mit ü;ber fü;nf Millionen Einwohner auf 121 ansteigen und sich damit nahezu verdreifachen. Die Gesamtbevö;lkerung wü;rde mehr als eine Milliarde Einwohner umfassen und 13,6 ;% der Weltbevö;lkerung ausmachen, was einer Zunahme von 50 ;% in 35 ;Jahren entspricht.

Asien sticht hervor. In Asien befinden sich mehr als die Hä;lfte (67%) dieser Megastä;dte mit einer bis 2035 prognostizierten Gesamtbevö;lkerung von 817 ;Millionen (was 9,6 ;% der Weltbevö;lkerung entspricht). Im Gegensatz dazu wü;rden alle Megastä;dte in den anderen Regionen insgesamt nur 6,3 ;% der Bevö;lkerung ausmachen. ;

Fü;r Afrika wird der grö;ßte Anstieg der stä;dtischen Bevö;lkerung erwartet, von nur drei Stä;dten mit ü;ber fü;nf Millionen Einwohner im Jahr 2000 auf 24 Stä;dte bis 2035. Die Bevö;lkerung der Megastä;dte wird sich mit einem Anstieg von 27 ;Millionen auf 234 ;Millionen Einwohner fast verzehnfachen.

Stä;dtisch vs. vorstä;dtisch

In einkommensstarken Industrielä;ndern sind die Bevö;lkerungen bereits stark verstä;dtert. Seit einigen Jahrzehnten wird jedoch eine Abwanderung in die Vororte der Stä;dte mit geringerer Bevö;lkerungsdichte beobachtet. Obwohl sie den meisten Definitionen nach als stä;dtisch gelten, hat ihre geringere Bebauungsdichte die Abhä;ngigkeit von Privat- und Nutzfahrzeugen erhö;ht, deren Kohlenstoffintensitä;t zu dem gestiegenen Ausstoß; von Treibhausgasen (THG) beiträ;gt. ; 

Gebiete mit geringerer Dichte beeinträ;chtigen stä;rker die Verfü;gbarkeit von Land, Waldflä;chen und Agrarflä;chen pro Kopf als eine dichtere Stadtentwicklung. Demgegenü;ber kö;nnen hochgradig verstä;dterte Gebiete mit moderner Infrastruktur Menschenmassen hä;ufig und effizient mit ö;ffentlichen Verkehrsmitteln befö;rdern und stabile erneuerbare Energien, sauberes Wasser, effiziente Abfallentsorgung und moderne Sanitä;ranlagen bereitstellen, die weniger umweltschä;digend als die Ausdehnung der Vorstä;dte sind.

Was hat sich geä;ndert? ;

Die Covid-Pandemie wirkte sich deutlich negativ auf die Verstä;dterung aus. Im Vergleich zu den Zahlen in den vorhergehenden zehn Jahren¹ gingen auslä;ndische Direktinvestitionen zwischen 2020 und 2022 um 15 ;% zurü;ck, was zu erheblichen Verzö;gerungen bei stä;dtischen Bauprojekten fü;hrte. Darü;ber hinaus haben die pandemiebedingten Lieferkettenprobleme und die steigenden globalen Spannungen dazu beigetragen, das volle Potenzial einer nachhaltigen stä;dtischen Zukunft zu stö;ren und zu behindern.

Die Pandemie war zudem ein Katalysator fü;r die Abwanderung vieler Menschen aus Megastä;dten. Infolge der positiveren Haltung gegenü;ber der Arbeit von Zuhause aus ist es heute weniger wichtig als noch vor der Pandemie, in der Nä;he von Stadtzentren wohnhaft zu sein. Die meisten Arbeitgeber verlangen jedoch, dass mindestens ein Teil der wö;chentlichen Arbeitszeit im Bü;ro verrichtet wird. Arbeitnehmer mü;ssen daher in erreichbarer Nä;he zu ihren Bü;ros wohnen.

Und so setzt sich der stetige Wandel hin zum Stadtleben fort. Wä;hrend die durch die Pandemie verursachten Stö;rungen abnehmen, stehen verschiedene Herausforderungen weiterhin im Fokus. Dazu gehö;rt insbesondere der Klimawandel. ;

Stä;dte verursachen rund 70 ;% der weltweiten THG-Emissionen und sind nach wie vor besonders anfä;llig fü;r klimabedingte Risiken wie hä;ufige und anhaltende Hitzewellen, Dü;rren, Ü;berschwemmungen und Wasserknappheit. Die Mischung aus Beton, Metallstrukturen, Asphalt und wenigen Grü;nflä;chen fü;hrt dazu, dass stä;dtische Gebiete Wä;rme absorbieren und sich in Wä;rmeinseln verwandeln. Im Rahmen des Copernicus-Beobachtungsprogramms der EU wurde festgestellt, dass die Temperaturen in stä;dtischen Gebieten bis zu 10 ;°C ü;ber denen in lä;ndlichen Gebieten liegen kö;nnten. ;

Anhaltende Klimaverä;nderungen wirken sich langfristig negativ auf das Wirtschaftswachstum aus.² Fü;r stä;dtische Gebiete sind ehrgeizigere Anpassungsmaß;nahmen erforderlich, um solche wirtschaftlichen Verluste zu vermeiden. Diese Maß;nahmen kö;nnen klimabedingte Verluste erheblich reduzieren, aber nur, wenn sie schnell und effizient umgesetzt werden.

Auswirkungen und Chancen fü;r Real Assets ;

Real Estate

Wachstum und Wandel waren schon immer ein Impulsgeber fü;r die Nachfrage nach Immobilien. Die Weltbevö;lkerung wä;chst weiter, und die anhaltende Abwanderung von lä;ndlichen in stä;dtische Gebiete bietet weltweit Chancen fü;r eine erhö;hte Nachfrage in den wichtigsten und alternativen Immobiliensektoren. ;

Einzelhandel und Industrie: Eine steigende und zunehmend verstä;dterte Bevö;lkerung, insbesondere in Asien und Afrika, dü;rfte zu einem explosionsartigen Anstieg des Konsums fü;hren, der dem in der entwickelten Welt erzielten Wachstum in noch grö;ßerem Maß;stab entspricht. Durch erhö;hte Dichte und steigende Einkü;nfte werden Tausende von attraktiven Einzelhandelsflä;chen entstehen, die derzeit noch nicht vorhanden sind. ;

Wohnen: Eine wachsende Bevö;lkerung wird mehr, bessere und diversifizierte Wohnmö;glichkeiten benö;tigen. Steigende Haushaltseinkommen fü;hren in der Regel zu kleineren Haushalten und einer Nachfrage nach einer Vielzahl von Wohnmö;glichkeiten, die viele Entwicklungsmö;glichkeiten bieten. Die meisten reifen Mä;rkte befinden sich in einer Immobilienkrise mit niedrigen Bestä;nden und steigenden Preisen. Ein dichterer und effizienterer stä;dtischer Wohnungsbau kann dazu beitragen, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu verringern und so die Lebenshaltungskosten zu senken.

Bü;ros: In Entwicklungsregionen dü;rfte sich die Wirtschaft auf einen grö;ßeren Anteil von Beschä;ftigten in den Bereichen Finanz-, Fach- und Technologiedienstleistungen verlagern, da die Bevö;lkerung zunehmend ein hohes Bildungsniveau erreicht. In reiferen stä;dtischen Gebiete kö;nnen bestehende Bü;roflä;chen saniert oder zurü;ckgebaut werden und durch neue oder renovierte kohlenstoffarme Immobilien ersetzt werden.

Infrastruktur ;

Fü;r eine nachhaltige und widerstandsfä;hige stä;dtische Zukunft bedarf es erneuerbarer Energien, intelligenter Netzlö;sungen, energieeffizienter Systeme und verschiedener anderer Technologien. Um eine kohlenstofffreie Zukunft zu erreichen, mü;ssen Regierungen, Investoren und politische Entscheidungsträ;ger gemeinsam Maß;nahmen zur Fö;rderung dieses Ü;bergangs ergreifen. Indem wir uns auf diese Strategien konzentrieren, kö;nnen wir Stä;dte bauen, die nicht nur grü;ner und lebenswerter, sondern auch wirtschaftlich dynamisch und widerstandsfä;hig sind.

Energiewende: Derzeit verbrauchen stä;dtische Gebiete 78 ;% der weltweiten Energie und sind fü;r ü;ber 60 ;% der THG-Emissionen verantwortlich.³ Mit dem Wachstum der Stä;dte werden Energieverbrauch, CO2-Emissionen und Netzinfrastrukturen mit beispiellosen Anforderungen konfrontiert sein, was den Bedarf an innovativen und nachhaltigen Energielö;sungen vorantreibt. ;

Die wachsende Weltbevö;lkerung in den Stä;dten wird die Nachfrage nach Strom erhö;hen, daher werden mehr erneuerbare Energiequellen benö;tigt. Solar- und Windenergie, Batteriespeicher und Wasserstoff werden zur Deckung des steigenden Energiebedarfs eine entscheidende Rolle spielen. Da die Kosten dieser Technologien weiter abnehmen, werden sie gegenü;ber der herkö;mmlichen, auf fossilen Brennstoffen basierenden Stromerzeugung immer wettbewerbsfä;higer.⁴

Intelligente Netzwerktechnologien werden fü;r den Ü;bergang zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft von entscheidender Bedeutung sein, da sie ein effizientes Management von Spitzenlasten ermö;glichen und gleichzeitig fü;r Flexibilitä;t und Widerstandsfä;higkeit sorgen. Der Zustrom neuer erneuerbarer Energiequellen und die durch die Elektrifizierung unseres Lebensstils steigende Stromnachfrage werden die Kapazitä;ten des derzeitigen Netzes auf die Probe stellen. Beispielsweise wird die wachsende Beliebtheit von Elektrofahrzeugen das Stromnetz erheblich belasten. Um den steigenden Strombedarf zu decken, sind umfassende Investitionen in neue Infrastruktur erforderlich. ;

Digitale Infrastruktur: Die hohe Datennachfrage der zunehmenden Stadtbevö;lkerung wird das Wachstum der digitalen Infrastruktur, darunter mobiler Infrastruktur, Rechenzentren und Glasfaser, vorantreiben. Der durch die digitale Infrastruktur gestiegene Strombedarf und die wachsenden Volkswirtschaften strapazieren die heutigen Systeme, wodurch sich Mö;glichkeiten fü;r Partnerschaften in Teilsektoren erö;ffnen. Die Beschrä;nkungen des Stromnetzes und der Zugang zu freien Kapazitä;ten werden die Auswahl des Standorts von Rechenzentren beeinflussen und Entwicklungsmö;glichkeiten vorantreiben.

Abfallbeseitigung/-reduzierung: Aufgrund der beschleunigten Verstä;dterung wird die Bewä;ltigung der zunehmenden Abfallmenge eine der grö;ßten Herausforderungen darstellen. Kü;nftig kö;nnten Stä;dte die Energie von Methanemissionen aus Deponien zur Stromerzeugung nutzen. In einem weiteren Schritt sollten Technologien zur Kohlenstoffabscheidung und -speicherung eine bahnbrechende Rolle bei der Reduzierung der CO2-Emissionen spielen.

Die meisten Technologien, die erforderlich sind, um Stä;dte kohlenstofffrei zu machen, sind bereits verfü;gbar und mü;ssen nunmehr eingesetzt werden. Die Verstä;dterung wird die Politik der sauberen Energie vorantreiben, da die Bü;rgerinnen und Bü;rger Lö;sungen zur Verbesserung ihrer Lebensqualitä;t einfordern. Die Regierungen mü;ssen darauf reagieren, indem sie ö;ffentliche Strategien entwickeln, die Investitionen in diese neuen Technologien fö;rdern und attraktive Renditen fü;r Investoren und Unternehmen bieten, die bereit sind, die Herausforderung des Aufbaus und Betriebs einer kohlenstoffarmen Infrastruktur zu meistern. ;

Naturkapital ;

Die Verstä;dterung hat sowohl Auswirkungen auf das Angebot als auch auf die Nachfrage fü;r landbasierte Naturkapitalinvestitionen. Auf der Angebotsseite kann die Ausdehnung von Stä;dten und Vorstä;dten die Verfü;gbarkeit von Land fü;r die landwirtschaftliche Produktion verringern. Auf der Nachfrageseite ist die Verstä;dterung ein wichtiger Treiber fü;r Baumaterialien wie Holz. Fü;r die mit der Verstä;dterung verbundene Entwicklung, die sich negativ auf ö;kologisch bedeutende Feuchtgebiete, Bä;che oder Lebensrä;ume auswirkt, muss durch die Wiederherstellung ä;hnlicher Gebiete ein Ausgleich geschaffen werden. ;

Bestand an Agrarflä;chen: Die stä;dtische Expansion fü;hrt in vielen Teilen der Welt hä;ufig zum Verlust von Agrarflä;chen. Laut Landwirtschaftszä;hlung 2022 sind in den USA zwischen 2017 und 2022 ü;ber 14 ;Millionen Hektar, also fast 4 ;% der landwirtschaftlichen Nutzflä;chen, verloren gegangen. ;

Die Faktoren des Flä;chennutzungswandels sind vielfä;ltig und unterscheiden sich je nach Region, der Entwicklungsdruck ist jedoch ein gemeinsames Thema. Der Verlust von Agrarflä;chen hat globale Auswirkungen auf die Nahrungsmittelproduktion, die Wirtschaft und Umweltsysteme wie die biologische Vielfalt und die Kohlenstoffspeicherung. Aus Anlagesicht erhö;ht der Verlust von Agrarflä;chen auch den Druck auf die bestehenden landwirtschaftlichen Flä;chen, produktiver zu werden, um die Nachfrage einer wachsenden Bevö;lkerung zu decken – ein anhaltender Trend, der den Wert von Agrarflä;chen langfristig erhö;ht.

Nachfrage nach Holz: Der Neubau und die Verbesserung von Wohngebä;uden gehö;ren zu den wichtigsten Endverbrauchermä;rkten fü;r eine breite Palette von Holzprodukten, von Schnittholz bis hin zu Bodenbelä;gen. ;

In den USA entfallen auf den Wohnungsbaumarkt 75 ;% des gesamten Verbrauchs an Holzprodukten (FEA, 2024). Neben dem traditionellen Wohnungsbau in Holzbauweise hat das Wachstum und die Entwicklung der Massenholztechnologie in den letzten Jahrzehnten dazu gefü;hrt, dass Flachbauten, mittelhohe Gebä;ude und Industriegebä;ude mit Holz errichtet wurden. Indem Holz durch kohlenstoffintensivere Materialien in Gebä;uden ersetzt wird, kö;nnen die Emissionen aus dem Bausektor, auf den derzeit jä;hrlich etwa 40 ;% der globalen THG-Emissionen entfallen, erheblich reduziert werden.⁵

Investitionen in Forstland kö;nnen zur Fö;rderung dieser Klimaschutzpraxis beitragen und einen Mehrwert fü;r Anleger mit Klima- oder Dekarbonisierungszielen fü;r ihre Portfolios bieten.

Ausgleich zwischen Entwicklung und Wiederherstellung: In mehreren Anlageregionen ist gesetzlich vorgeschrieben, dass die negativen Umweltauswirkungen der Entwicklung durch die Wiederherstellung ä;hnlicher Naturgebiete ausgeglichen werden mü;ssen. ;

In den USA sorgt ein marktbasiertes System von Gutschriften fü;r Projekte zur Wiederherstellung und Lastschriften aufgrund der Entwicklung dafü;r, dass ö;kologisch wichtige, bundesstaatlich geschü;tzte Gebiete nicht verloren gehen. ; 

Die Nachfrage nach Gutschriften fü;r die Wiederherstellungs ist in der Regel in Gebieten am hö;chsten, in denen es bedeutende Wohnungs- und Gewerbeentwicklungs-, Verkehrs- und ö;ffentliche Infrastrukturprojekte im Zusammenhang mit der Verstä;dterung gibt. Landgebundene Investitionen, die Feuchtgebiete, Bä;che und Lebensrä;ume gefä;hrdeter Arten aktiv verbessern oder wiederherstellen, kö;nnen Gutschriften erwerben und Einnahmen aus dem Verkauf dieser Gutschriften generieren. ;

Die Verstä;dterung unterliegt in mehr als einer Hinsicht einem Wandel

Die fortschreitende Verstä;dterung wurde durch die Pandemie vom Kurs abgebracht, was durch steigende geopolitische Spannungen und internationale Handelskonflikte weiter verschä;rft wurde. Infolge der Pandemie sind Menschen zudem aus stä;dtischen Gebieten abgewandert und in Vorstä;dte und lä;ndliche Gebiete umgezogen, da fü;r viele das Arbeiten im Homeoffice erleichtert wurde.

Trotz dieser Umwä;lzungen sind wir der Ansicht, dass sich die Verstä;dterung weiterhin stark fortsetzen wird und Chancen in den Bereichen Immobilien, Infrastruktur und Naturkapital erö;ffnet. ;

Dies dü;rfte Immobilien in allen Regionen zugute kommen, da die wachsende Stadtbevö;lkerung, insbesondere in Asien und Afrika, mehr Waren und Dienstleistungen nachfragt, was Chancen im Einzelhandel und in der Industrie schafft, wä;hrend der Wohnungsbau weiterhin vielfä;ltige Entwicklungsmö;glichkeiten bieten wird. Reife stä;dtische Gebiete werden sich durch Sanierung oder die Ersetzung durch Gebä;ude mit nachhaltigerem Design weiter entwickeln.

Die Infrastruktur wird weiter von Bedeutung sein, da Umweltziele fü;r Regierungen und Entwickler immer wichtiger werden. Eine stä;rkere Abhä;ngigkeit von erneuerbaren Energien wird den Weg fü;r intelligente Netztechnologien ebnen, die eine entscheidende Rolle beim Ü;bergang zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft spielen werden.

Das Naturkapital wird fortgesetzt mit einigen Herausforderungen konfrontiert sein, vor allem durch die Ausdehnung der Stä;dte, was die Verfü;gbarkeit von Agrarflä;chen bedroht. Die Nachfrage nach Holz dü;rfte jedoch steigen, da die Stadtentwicklung nach alternativen, umweltfreundlicheren Bauweisen strebt. ;

Die Art und Weise, wie Stä;dte gebaut werden und welche Wirtschaftszentren Arbeitnehmer anziehen, verä;ndert sich. Wenn wir in die Zukunft blicken, scheint die Verstä;dterung nach einer Phase der Disruption stetig wieder an Fahrt zu gewinnen.