Che impatto ha l'invecchiamento della popolazione sul settore immobiliare?

L'aspettativa di vita sta aumentando a livello globale, portando a un numero crescente di cittadini anziani (di età pari o superiore a 65 anni). Al contempo, in alcuni Paesi la popolazione in età lavorativa (quella di età compresa tra i 15 e i 64 anni) è in fase di stallo e si prevede addirittura che diminuisca.

A fronte dell'allungamento della vita e della riduzione della popolazione attiva, la domanda di immobili è destinata a cambiare in modo significativo. Capire come l'invecchiamento della popolazione influenzerà la domanda di edifici e servizi è fondamentale per far sì che i portafogli immobiliari possano affrontare le sfide future.

Cosa sta cambiando?

Dal 2000, la popolazione mondiale è aumentata del 26%¹. Questa tendenza si manifesta in tre modi:

• L'aspettativa di vita è in crescita. L'Organizzazione Mondiale della Sanità ha reso noto che l'aspettativa di vita media è salita da 66,8 anni nel 2000 a 73,1 anni nel 2019. Di conseguenza, la popolazione anziana, in proporzione alla popolazione totale, sta crescendo in molti Paesi. In Giappone, ad esempio, si prevede che i cittadini anziani rappresenteranno il 25% circa della popolazione nazionale entro il 2065¹.
• In alcune regioni, l'aumento degli anziani coincide col calo dei tassi di fertilità. In Europa, Cina e Giappone, la fascia di popolazione in età lavorativa inizierà a diminuire, in termini assoluti, nei prossimi 20 anni¹.
• Alcuni Paesi stanno registrando una crescita della popolazione in tutte le fasce d’età. Secondo le stime, nel 2022 la popolazione dell’India ha superato quella della Cina, e così l’India è diventata il Paese più popoloso al mondo. Anche le Nazioni africane sono in procinto di registrare un aumento della popolazione, grazie agli elevati tassi di natalità registrati negli ultimi 20 anni¹. In futuro, il continente africano avrà probabilmente la più grande popolazione in età lavorativa.

I nuovi trend che interessano la popolazione mondiale si stanno manifestando in modi diversi e l'impatto sulle singole regioni sarà vario. Tuttavia, nelle regioni in cui si prevede che la popolazione anziana supererà quella in età lavorativa, la domanda immobiliare potrebbe mutare radicalmente.

Cosa comporta l'invecchiamento della popolazione per gli investimenti immobiliari?

L’aumento della popolazione con almeno 65 anni di età comporterà una variazione nella domanda di immobili. Nuveen Real Estate ha identificato tre aree chiave per gli investimenti: la fornitura di strutture di assistenza dedicate; le opportunità di ristrutturazione per l'assistenza agli anziani nei contesti urbani; la possibilità di sfruttare l'aumento della domanda di settori immobiliari alternativi.

Soddisfacimento della domanda

Puntare sullo sviluppo di strutture destinate all’assistenza potrebbe essere un’area interessante per gli investitori immobiliari, tenuto conto che, attualmente, la domanda supera l'offerta.

Sono già presenti degli indicatori di uno squilibrio tra domanda e offerta di assistenza agli anziani. Nel Regno Unito, l'agenzia immobiliare Savills² ha rilevato che, nei prossimi 10 anni, saranno necessari 14.400 nuovi posti letto presso le case di riposo. I fornitori hanno impiegato tre anni (2020-2023) per raggiungere questo obiettivo annuale, mentre, alla fine del 2023, erano in fase di realizzazione solo 5.900 posti letto.

Il Canada ha problemi di offerta analoghi. Deloitte³ stima che entro il 2031 la domanda di posti letto per le case di riposo aumenterà del 59% rispetto ai livelli del 2019, dando probabilmente luogo a carenze nel settore dell'assistenza.

Un'offerta insufficiente di attrezzature per l'assistenza specialistica, come i letti, potrebbe rivelarsi un primo segnale di un incremento della domanda per strutture di assistenza nei prossimi decenni.

In Giappone questa preoccupazione è evidente. Come già accennato sopra, si prevede che entro il 2065 gli anziani rappresenteranno circa il 25% della popolazione nazionale. Si prevede che in questo periodo l'offerta di case di cura sarà ben inferiore all'aumento della popolazione anziana, stimato in 8 milioni⁴ .

Al fine di soddisfare questa crescente domanda in Giappone e nei Paesi che si trovano in una posizione analoga, saranno necessari investimenti da parte del settore privato.

Rinnovare il patrimonio immobiliare

Nei Paesi in cui la popolazione in età lavorativa è in calo, come Regno Unito, Cina e Giappone, è probabile che si presentino opportunità di ristrutturare immobili per sostenere l'incremento della popolazione anziana.

La domanda di spazi per uffici potrebbe diminuire a fronte della stagnazione e del calo della popolazione in età lavorativa. Gli edifici sottoutilizzati potrebbero essere ristrutturati per supportare, ad esempio, l'assistenza ospedaliera e ambulatoriale agli anziani.

Il Regno Unito ha già mostrato segnali della tendenza alla ristrutturazione degli uffici. La normalizzazione del lavoro da casa ha comportato un calo della domanda di spazi a uso ufficio. Nel 2023, poco più del 20% delle operazioni immobiliari incentrate sul comparto dell'ospitalità (per un totale di 2,4 miliardi di sterline) era rappresentato da conversioni di uffici in hotel ₅.

Se la domanda di uffici e di immobili analoghi da destinare alla forza lavoro dovesse diminuire in linea col calo della popolazione in età lavorativa, i developer immobiliari potrebbero prendere in considerazione tali immobili come opportunità di sviluppo per soddisfare la crescente domanda di settori quali l'ospitalità, l'edilizia residenziale e l'assistenza agli anziani. Questi luoghi offrirebbero inoltre agli anziani un facile accesso a negozi di alimentari, strutture sanitarie e trasporti.

Oltre il comparto residenziale

Con l’aumento degli investimenti nel comparto dell’edilizia residenziale per anziani, anche il settore sanitario, e in particolare gli studi medici, potrebbero essere oggetto di una maggiore domanda in futuro.

Negli USA, gli over 65 spendono mediamente tre volte di più per l'assistenza sanitaria rispetto alla popolazione di età compresa tra i 19 e i 44 anni (Figura 2). Secondo le proiezioni, tra il 2024 e il 2040 questa fascia di età crescerà tre volte più velocemente della popolazione generale e costituirà il 22% della popolazione entro il 2040. Attualmente, gli studi medici

presentano un tasso di occupazione del 93% e possono trarre grande beneficio da questa spinta demografica^{6 .}

Fonte: Centri servizi medici e Medicaid, 2024

Gli USA beneficiano anche dell’abbandono delle cure ospedaliere a favore delle strutture ambulatoriali, spesso più comode e meno costose. Dal 1995, i ricoveri ospedalieri sono diminuiti del 21%, mentre le visite ambulatoriali sono aumentate del 52%⁷ . Se a ciò si aggiunge una pipeline in diminuzione, questo fenomeno dovrebbe spingere il tasso di occupazione vicino ai suoi limiti strutturali, offrendo notevoli opportunità per le acquisizioni e lo sviluppo di moderne strutture mediche ambulatoriali. Inoltre, tali opportunità non riguardano solo gli USA.

L’invecchiamento della popolazione spinge le opportunità

Il mercato degli immobili commerciali muterà in modo significativo a fronte dell'aumento della popolazione anziana. Lo sviluppo per rispondere alle esigenze di assistenza agli anziani non può dipendere solo da progetti legati a nuove costruzioni. La ristrutturazione degli immobili esistenti - ad esempio, edifici destinati a uffici in città con una forza lavoro in calo - offrirà ai developer la possibilità di rispondere alle crescenti e variegate esigenze di assistenza agli anziani.

Come per altri megatrend, quali l'urbanizzazione e la transizione verso un'economia a basse emissioni di CO2, l'adeguamento delle esigenze immobiliari all'invecchiamento della popolazione richiederà investimenti da parte del settore privato, facendo della fascia di popolazione più anziana un'opportunità d’investimento sempre più importante per il settore immobiliare.