Trasformazione dell’urbanizzazione

L'urbanizzazione consente una maggiore prosperità a una quota crescente della popolazione mondiale. Tuttavia, storicamente, è associata a una disuguaglianza reddituale più ampia e al degrado dell'ambiente naturale.

Il percorso verso l'urbanizzazione

Il 2009 ha rappresentato un punto di svolta per la popolazione mondiale. È stato allora che la maggioranza della popolazione si è traferita in città. Oggi si stima che il 57,9% della popolazione risieda in aree urbane e, secondo le Nazioni Unite, si prevede che tale percentuale salirà al 68,4% entro il 2050.

Prima della metà del XIX secolo, meno del 10% della popolazione mondiale viveva in aree urbane. La Rivoluzione industriale ha cambiato questo quadro. I progressi tecnologici hanno incrementato la produzione economica delle città, e questo ha attratto la popolazione rurale. Nel contempo, nelle nazioni più sviluppate, la modernizzazione dei servizi igienici nelle città ha contribuito a ridurre i tassi di mortalità.

Dai macchinari automatizzati per l'agricoltura e la manifattura alle odierne innovazioni in settori come l'intelligenza artificiale generativa, le aree urbane hanno continuato a evolversi nel corso del XX e XXI secolo, a fronte dei progressi nelle comunicazioni, nell'automazione e nei trasporti.

La soglia di ciò che è considerata un’area urbana è relativamente bassa e varia da nazione a nazione. Un indicatore esaustivo è la crescita della popolazione urbana superiore ai cinque milioni di abitanti. Nel 2000, c'erano 46 città con una popolazione superiore ai cinque milioni di abitanti. La popolazione combinata di queste città era pari a 555 milioni, ovvero al 9,1% della popolazione mondiale dell'epoca.

Entro il 2035, si prevede che il numero di città con più di cinque milioni di abitanti quasi triplicherà, toccando quota 121. La popolazione complessiva supererebbe il miliardo e rappresenterebbe il 13,6% della popolazione mondiale, un aumento del 50% in 35 anni.

A spiccare è l’Asia. Ospita più della metà (67) di queste megalopoli, con una popolazione complessiva prevista entro il 2035 pari a 817 milioni (corrispondente al 9,6% della popolazione mondiale). Di contro, tutte le megalopoli delle altre regioni combinate rappresenterebbero solo il 6,3% della popolazione.

Si ipotizza che l'Africa registrerà il più grande aumento previsto delle popolazioni urbane, passando da appena tre città con più di cinque milioni di abitanti nel 2000 a 24 entro il 2035. La popolazione delle megalopoli crescerà di quasi dieci volte, da 27 milioni a 234 milioni.

Aree urbane vs. suburbane

Nelle nazioni sviluppate e ad alto reddito, le popolazioni sono già fortemente urbanizzate, ma, negli ultimi decenni, si sono registrate migrazioni verso aree suburbane a più bassa densità adiacenti alle città. Pur essendo considerate aree urbane dalla maggior parte delle definizioni, queste zone a bassa densità hanno determinato una maggiore dipendenza dalle automobili personali e commerciali, la cui intensità di anidride carbonica sta contribuendo all'aumento delle emissioni di gas serra (“GHG”).

Le aree a più bassa densità incidono maggiormente sulla disponibilità pro capite di terre, foreste e terreni agricoli rispetto alle aree urbane più densamente popolate. Di contro, le aree altamente urbanizzate e dotate di infrastrutture moderne possono assicurare spostamenti efficienti e frequenti di persone, grazie ai trasporti di massa, garantire una fornitura stabile di energia rinnovabile e acqua pulita, oltre a uno smaltimento efficiente dei rifiuti e a servizi igienici moderni, che sono meno dannosi per l'ambiente rispetto a quelli presenti nelle aree suburbane.

Cos’è cambiato?

La pandemia di Covid ha avuto un significativo impatto negativo sull'urbanizzazione. Gli investimenti diretti esteri hanno registrato una flessione del 15% tra il 2020 e il 2022 rispetto ai livelli del decennio precedente , causando gravi ritardi nei progetti di edilizia urbana. Inoltre, i problemi delle catene di approvvigionamento causati dalla pandemia e l'aumento delle tensioni globali hanno contribuito a interrompere e bloccare il pieno potenziale di un futuro urbano sostenibile.

La pandemia è stata anche un catalizzatore della migrazione di molte persone dalle megalopoli. Un giudizio più indulgente sul lavoro da casa ha fatto sì che la vicinanza ai centri urbani non fosse più così cruciale come prima della pandemia. Fatta questa premessa, la maggior parte dei datori di lavoro richiede la presenza in ufficio per almeno una parte della settimana, il che significa che i lavoratori hanno bisogno di vivere a una ragionevole distanza dal posto di lavoro.

E così prosegue la costante marcia verso la vita urbana. Le perturbazioni causate dalla pandemia si stanno attenuando, ma restano diverse sfide da affrontare. Quella più importante è costituita dal cambiamento climatico.

Le città generano circa il 70% delle emissioni globali di gas serra e rimangono particolarmente vulnerabili ai rischi legati al clima, come ondate di calore frequenti e prolungate, siccità, inondazioni o scarsità d'acqua. La miscela di cemento, strutture metalliche, asfalto e aree verdi ridotte al minimo fa sì che le zone urbane assorbano il calore, trasformandole in vere e proprie isole di calore. Il programma di osservazione Copernicus dell'UE ha appurato che le temperature potrebbero essere fino a 10°C più alte nelle aree urbane rispetto a quelle rurali.

I cambiamenti persistenti del clima hanno un effetto negativo a lungo termine sulla crescita economica . Le aree urbane necessitano di misure di adattamento più ambiziose per evitare queste perdite economiche. Tali misure possono ridurre in modo sostanziale le perdite prodotte dal clima, ma solo se implementate in modo rapido ed efficiente.

Settore immobiliare

La crescita e il cambiamento sono sempre stati uno stimolo per la domanda nel comparto immobiliare. La popolazione mondiale continua a crescere e la costante migrazione dalle aree rurali a quelle urbane offre opportunità per un incremento della domanda nei settori immobiliari, di base e alternativi, a livello globale.

Comparti retail e industriale: Una popolazione in aumento e sempre più urbanizzata, soprattutto in Asia e in Africa, dovrebbe determinare una crescita esplosiva dei consumi, che rispecchierà quella raggiunta nel mondo sviluppato su scala ancora più grande. La maggiore densità e l'aumento dei redditi creeranno migliaia di aree commerciali retail interessanti, che attualmente sono inesistenti.

Comparto abitativo: Una popolazione in crescita richiederà opzioni abitative in maggior numero, migliori e diversificate. L'aumento dei redditi delle famiglie determina in genere una riduzione delle dimensioni dei nuclei familiari e la richiesta di una varietà di opzioni abitative, offrendo molte opportunità di sviluppo. La maggior parte dei mercati maturi si trova ad affrontare una crisi abitativa, con parchi immobiliari scarsi e prezzi in aumento. Un’edilizia urbana a maggiore densità e più efficiente può contribuire ad alleviare lo squilibrio tra domanda e offerta, aiutando a ridurre il costo della vita.

Uffici: Le aree in via di sviluppo dovrebbero registrare uno spostamento delle economie verso una maggiore quota di lavoratori nei servizi finanziari, professionali e tecnologici, man mano che una parte più consistente della popolazione diventerà altamente istruita. Le aree urbane mature offriranno l'opportunità di riabilitare o demolire gli uffici esistenti, che verranno sostituiti con immobili nuovi o ristrutturati, che saranno stati oggetto di un processo di decarbonizzazione.

Infrastrutture

Al fine di creare un futuro urbano sostenibile e resiliente, saranno necessarie energie rinnovabili, soluzioni smart grid, sistemi ad alta efficienza energetica e diverse altre tecnologie. Per raggiungere un futuro privo di emissioni di anidride carbonica, occorrerà uno sforzo fondato sulla collaborazione di governi, investitori e responsabili politici per elaborare politiche di sostegno che guidino questa transizione. Concentrandoci su queste strategie, possiamo costruire città non solo più verdi e vivibili, ma anche economicamente vivaci e resilienti.

Transizione energetica: Attualmente le aree urbane consumano il 78% dell'energia mondiale e incidono per oltre il 60% sulle emissioni di gas serra. A fronte dell'espansione delle città, i consumi energetici, le emissioni di CO2 e le infrastrutture di rete si troveranno ad affrontare esigenze senza precedenti, che determineranno la necessità di soluzioni energetiche innovative e sostenibili.

L'espansione della popolazione urbana globale spingerà un’ulteriore domanda di elettricità, rendendo necessarie più fonti di energia rinnovabile. L'energia solare ed eolica, l'accumulo a batterie e l'idrogeno saranno fondamentali per soddisfare i fabbisogni energetici emergenti. A fronte del continuo calo dei costi, tali tecnologie stanno diventando sempre più competitive rispetto ai tradizionali generatori di energia basati sui combustibili fossili.⁴

Le tecnologie smart grid saranno fondamentali nella transizione verso un'economia a basse emissioni di anidride carbonica, consentendo una gestione efficiente dei picchi di carico e fornendo al contempo flessibilità e resilienza. L'afflusso di nuove fonti di energia rinnovabile e l'aumento della domanda associata a stili di vita fondati sull’elettrificazione metteranno a dura prova l’attuale capacità delle reti. Ad esempio, la crescente popolarità dei veicoli elettrici (VE) sovraccaricherà le reti, e richiederà un sostanziale investimento in nuove infrastrutture volte a soddisfare la crescente domanda di elettricità.

Infrastrutture digitali:L'elevata domanda di dati da parte della popolazione urbana, in costante aumento, favorirà la crescita delle infrastrutture digitali, comprese quelle mobili, i data center e la fibra. L'incremento della domanda di energia da parte delle infrastrutture digitali e delle economie in crescita sta mettendo a dura prova gli attuali sistemi, e offre opportunità di collaborazione tra i vari sottosettori. I vincoli relativamente alla rete elettrica e all'accesso alla capacità di riserva influenzeranno la scelta dei siti per i data center e favoriranno le opportunità di sviluppo.

Rimozione/riduzione dei rifiuti: : A fronte dell'accelerazione dell'urbanizzazione, una delle sfide principali sarà la gestione della crescente quantità di rifiuti prodotti. In futuro, le città potrebbero sfruttare la potenza delle emissioni di metano delle discariche per generare elettricità. E andando oltre, le tecnologie di cattura e stoccaggio di anidride carbonica dovrebbero rappresentare una svolta nella riduzione delle emissioni di CO2.

La maggior parte delle tecnologie necessarie a eliminare le emissioni di anidride carbonica nelle città è già disponibile e deve solo essere implementata. L'urbanizzazione guiderà le politiche in materia di energia pulita, poiché i cittadini chiedono soluzioni che vadano a migliorare la qualità di vita. I governi devono fornire una risposta, ideando politiche pubbliche che incoraggino gli investimenti in queste nuove tecnologie, con rendimenti interessanti per quegli investitori e quelle aziende disposti a cogliere la sfida di implementare e gestire infrastrutture a basse emissioni di anidride carbonica.

Capitale naturale

L'urbanizzazione ha impatti sia sulla domanda che sull'offerta di investimenti in capitale naturale. Dal punto di vista dell'offerta, la crescita urbana e suburbana può ridurre la disponibilità di terreni destinati alla produzione agricola. Sul fronte della domanda, l'urbanizzazione è un importante driver dei materiali da costruzione, come il legname. Lo sviluppo legato all'urbanizzazione, che ha un impatto negativo su zone umide, corsi d'acqua o habitat significativi dal punto di vista ecologico, dev’essere bilanciato ripristinando aree simili.

Offerta di terreni agricoli: L'espansione urbana in molte parti del mondo determina spesso una perdita di terreni agricoli. Secondo il Censimento dell'agricoltura del 2022, gli USA hanno perso oltre 14 milioni di acri, ossia quasi il 4%, dei rispettivi terreni agricoli, nel periodo 2017-2022.

Le cause del cambiamento di destinazione d'uso dei terreni sono diverse e variano da regione a regione, ma la pressione immobiliare è un tema comune. La perdita di terreni agricoli ha implicazioni globali per la produzione alimentare, l'economia e i sistemi ambientali, come la biodiversità e lo stoccaggio di anidride carbonica. Da un punto di vista degli investimenti, la perdita di terreni agricoli accresce anche la pressione sui terreni agricoli esistenti affinché diventino più produttivi, così da soddisfare la domanda della popolazione in crescita, una tendenza corrente che fa salire i valori dei terreni agricoli nel corso del tempo.

Domanda di legname: La costruzione di nuove case e le migliorie nel comparto residenziale sono tra i mercati finali più importanti per un'ampia gamma di prodotti in legno, dal legname ai pavimenti.

Negli USA, il mercato dell'edilizia residenziale incide per il 75% sul consumo complessivo di prodotti in legno (FEA, 2024). Oltre alla tradizionale edilizia residenziale basata sul legno, la crescita e lo sviluppo della tecnologia di massa per il legno negli ultimi decenni ha portato alla costruzione di edifici in legno di basso, medio e grande ingombro. La sostituzione del legno con materiali a più alta intensità di anidride carbonica negli edifici può ridurre significativamente le emissioni nel settore edilizio, che attualmente incide ogni anno per circa il 40% sulle emissioni globali di gas serra.⁵

Gli investimenti in terreni boschivi possono contribuire a sbloccare questa pratica di mitigazione del clima e potrebbero fornire un valore aggiunto agli investitori con obiettivi climatici o di decarbonizzazione dei rispettivi portafogli.

Bilanciare lo sviluppo col ripristino:In diverse aree geografiche in cui si investe, le leggi richiedono di bilanciare gli impatti ambientali negativi dello sviluppo col ripristino di aree naturali simili.

Negli USA, un sistema di crediti basato sul mercato, che prevede progetti di ripristino e debiti dallo sviluppo, assicura che non si registri una perdita netta di aree ecologicamente importanti e protette a livello federale.

La domanda di crediti correlati al ripristino tende a essere più forte in assoluto nelle aree in cui si registra un significativo sviluppo residenziale e commerciale, nonché per i progetti di trasporto e di infrastrutture pubbliche legati all'urbanizzazione. Gli investimenti in terreni che migliorano o ripristinano attivamente le aree umide, i corsi d'acqua, o gli habitat di specie minacciate possono guadagnare crediti e generare ricavi dalla vendita di tali crediti.

L'urbanizzazione sta cambiando in diversi modi

Il progresso dell'urbanizzazione è stato frenato dalla pandemia, e ciò è stato aggravato dalle crescenti tensioni geopolitiche e dalle dispute commerciali internazionali. Nel corso della pandemia si è registrata anche una migrazione delle persone dalle aree urbane, a seguito dell'allentamento delle restrizioni professionali per alcuni impieghi, verso le aree suburbane e rurali.

Nonostante queste perturbazioni, riteniamo che l'urbanizzazione rimanga in una posizione solida, offrendo opportunità nei comparti immobiliare, delle infrastrutture e del capitale naturale.

Il settore immobiliare dovrebbe trarre vantaggio in tutte le regioni, poiché le popolazioni urbane in crescita, soprattutto in Asia e in Africa, consumano più beni e servizi, creando opportunità nei settori retail e industriale, mentre l'edilizia abitativa continuerà a offrire varie opportunità di sviluppo. Le aree urbane mature si evolveranno ancora grazie al recupero o alla sostituzione degli edifici con design più sostenibili.

Le infrastrutture continueranno a costituire il fulcro di questa tendenza, dal momento che gli obiettivi ambientali diventano sempre più importanti per i governi e i developer. Una maggiore dipendenza dalle energie rinnovabili spalancherà le porte alla tecnologia destinata alle reti intelligenti, che avrà un ruolo fondamentale nella transizione verso un'economia a basse emissioni di anidride carbonica.

Il capitale naturale affronterà ancora alcune sfide, soprattutto a causa dell'espansione delle città, che minaccia la disponibilità di terreni agricoli. Tuttavia, la domanda di legname dovrebbe aumentare, in quanto lo sviluppo urbano cerca di utilizzare metodi di costruzione alternativi e più green.

Siamo di fronte a un cambiamento nel modo in cui le città vengono edificate e quali hub economici attraggono i lavoratori. Guardando al futuro, sembra che l'urbanizzazione stia tornando a pieno regime, dopo un periodo di sconvolgimenti.