세계 5대 부동산 투자 공룡 "韓주거용 부동산 시장 잠재력 무궁무진"

• 美 교직원연금기금 자회사 누빈자산운용 韓대표 인터뷰
• 국가 아닌 도시 단위 접근…서울, 주요 거점 꼽혀
• 전세의 월세화 진행…주거용 부동산 시장 잠재력↑

세계 5대 부동산 운용 강자로 꼽히는 누빈자산운용이 국내 주거 부동산 시장, 특히 서울을 주목하고 있다. 공급이 제한된 특성과 전세의 월세 전환이라는 구조적 흐름에 집중하겠다는 전략이다.

세계 5대 부동산 투자 공룡…국가보다 도시 단위 접근

장재호 누빈자산운용 한국대표(전무)는 최근 서울 영등포구 여의도의 한국사무소에서 아시아경제와 만나 이같이 강조했다.

누빈자산운용은 미국 교직원연금기금(TIAA)의 자회사로 1조4000억달러(약 2056조원) 규모 자산을 운용하고 있다. 채권이 40%, 주식이 30% 정도를 차지하고 대체투자도 종합운용사로선 상당한 비중인 30%를 할애하고 있다. 특히 강점인 부분은 부동산이다. 부동산 운용사로서는 세계에서 다섯 손가락에 꼽힐 정도의 규모와 실력을 자랑한다.

서울대 건축학과를 졸업한 장 대표는 삼성물산을 거쳐 2006년 누빈자산운용의 모회사 TIAA에 합류했다. 이후 2017년부터는 누빈자산운용으로 소속을 옮겨 홍콩과 한국 지역을 맡고 있다.

장 대표의 주도 아래 누빈자산운용은 2014년부터 한국 기관투자자들의 자금을 받아 운용했다. 주로 해외 채권이나 부동산 등에 투자했고, 2019년부터는 국내 부동산 자산에도 직접 투자를 시작했다. 현재 물류 관련 자산 3건, 오피스용 건물 자산 1건 등을 보유 중이다.

누빈자산운용은 다른 회사와 달리 국가 단위가 아니라 국가 내 특정 도시 단위로 투자에 접근한다. '도시별로 성격이 다르고, 메가트렌드가 작용하는 방식이 다르다고 판단해서다. 누빈자산운용이 도시를 선정하는 기준은 그야말로 꼼꼼하다. 단순히 경제 규모, 주력 산업을 떠나도시와 연결된 국제선 연결편 수, 여성 노동 참여율, 교육 수준까지 모두 고려해 판단한다.

韓 주거용 부동산 주목…성장 잠재력 '무궁무진'

서울은 누빈자산운용이 그렇게 꼽은 아시아 주요 투자 도시 11곳 중 한 곳이다. 장 대표는 "서울 오피스 시장의 경우 코로나19 팬데믹(사회적 대유행)에서도 굉장히 빠르게 회복하는 등 탄력성이 높은 편이었고, 지리적으로 공급이 제한적이라 수요·공급 측면에서도 상당히 매력적이었다"며 "신규 오피스 공급이 부족하기 때문에 기존 자산을 잘 선택하면 안정적인 수익이 날 수 있는 시장이라고 판단해 투자를 시작했다"고 설명했다.

최근에는 업무용 부동산을 넘어 주거용 부동산에도 관심을 키우고 있다. 역시 공급이 제한적인데다 구조적인 변화까지 감지되기 때문이다. 장 대표는 "한국은 전세 때문에 월세 제도가 다른 나라에 비해 상당히 보급이 덜 돼 있는 시장이었지만, 이제는 전세의 월세화가 진행되고 있다"고 진단했다. 국토교통부에 따르면 이미 지난 9월 기준 전국 전·월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 65.3%까지 늘어났다. 전년 동월 대비 전세는 1.9% 줄어든 반면 월세는 38.8% 증가했다.

장 대표는 "개별 집주인과 계약하는 일차원적인 임대차 구조와 달리, 미국이나 유럽에서는 기업이 소유하면서 관리를 상당히 전문적으로 하는 구조가 지배적"이라며 "물류, 리테일, 오피스 등과 함께 부동산 투자의 4대 축을 이루는 주거용 부동산이 한국에선 잠잠했던 만큼 앞으로 성장 잠재력은 무궁무진할 것"이라고 전망했다.

나아가 부동산을 포함해 대형 농장 등에 투자하는 천연자본, 인프라 대출과 같은 기업금융 등 누빈자산운용이 다뤄온 다른 영역까지 확장할 계획이다. 장 대표는 "누빈자산운용의 투자는 모회사 TIAA의 자금이 함께 투입되는 경우가 대부분"이라며 "단순 고객이 아니라 투자 파트너라는 입장에서 접근하는 만큼 업계 그 누구보다 안정적이고 장기적인 투자처를 지속해서 제공하겠다"고 말했다.