사모 부동산 시장 회복에 주목하라

미국 대법원이 트럼프 대통령의 대규모 관세 정책을 둘러싼 소송을 심리 중이다. 재판부는 행정부가 국제비상경제권한법(IEEPA)을 근거로 광범위한 관세를 부과할 수 있다는 주장에 대해 상당히 회의적인 시각을 드러냈다. 관세의 전부 또는 일부가 무효화될 경우, 미 통상정책과 글로벌 공급망이 재편되며 불확실성은 한층 커질 전망이다.

불확실성의 여파는 미국 고용지표의 균열로 번지고 있다. 올해 해고 규모는 9월 기준 누적 100만 명에 육박하는데, 이는 2020년 이후 최대치다. 한편, 주식시장에서는 밸류에이션 재평가가 이루어지고 있다. 특히 영구적인 성장을 선반영한 것으로 보이는 AI·기술주가 검토 대상이다. 채권시장도 예외는 아니다. 기간 프리미엄과 듀레이션 리스크(금리 변동에 따른 채권 가격 하락 위험)에 대한 경계심이 높아지고 있다.

이처럼 공모시장이 불안한 상황에서는 사모 상업용 부동산과 같은 대체자산을 눈여겨볼 만하다. 이 자산군은 임대수익에 기반한 현금흐름, 인플레이션 헤지 효과, 그리고 기술 성장주 열풍과의 낮은 상관관계가 강점이다.

2년간의 하락세를 끝낸 글로벌 사모 부동산은 최근 5분기 연속 플러스 수익을 기록했다. 시장을 짓눌렀던 역풍이 약화되고 있다는 신호다. 실제로 대부분의 글로벌 시장에서 부동산 가격이 반등하고 거래량이 늘어나는 한편, 신규 건설은 급감했다. 부동산 시장이 전환점을 맞이한 지금, 투자 전략의 초점은 교육 수준이 높고 인구 구성이 다양한 글로벌 도시를 향하고 있다.

부동산 대출 투자의 매력도는 여전하다. 높은 기준금리, 조정된 자산가치, 그리고 평균보다 넓은 스프레드는 현재의 크레딧 시장 환경에서는 보기 드문 조합이다. 다만 투자 흐름이 지분 쪽으로 기울기 시작하면서 부동산 지분 투자에서도 점점 더 매력적인 기회가 포착되고 있다.

섹터별로는 헬스케어와 생활밀착형 상가가 눈에 띈다. 우선 헬스케어 섹터에서는 외래 환자에게 의료서비스를 제공하는 메디컬 오피스의 공실률이 역사적 저점을 기록하고 있다. 4년째 수요가 공급을 앞지르고 있는 덕분이다. 시니어 주거 시설도 유망하다. 향후 10년간 미국의 75세 이상 인구는 연평균 3.7% 증가할 전망으로, 제한된 공급 속 수요 증가가 펀더멘털을 단단히 받쳐주고 있다.

생활밀착형 상가의 공실률 역시 역사적 평균을 크게 밑돌고 있다. 신규 착공이 20년 만의 최저 수준으로 줄었고, 대형마트가 핵심 점포로 들어선 쇼핑센터가 특히 견조하다. 이 안정세는 계속 이어질 것으로 보인다.

미국 외 지역에서는 유럽 부동산이 돋보인다. 밸류에이션은 이미 크게 조정됐고, 금리는 상대적으로 낮으며, 경제성장률은 안정적이면서도 상방 여력이 있다. 특히 주거용 섹터의 경우, 꾸준한 투자 수요와 구조적 공급 부족, 지정학적 리스크로부터의 상대적 독립성 등의 이유로 주목할 만하다. 구체적으로는 먼저 공급난을 겪고 있는 학생 주거시설이 유망하다. 주택가격과 임대료가 개인소득 대비 빠르게 상승하며 수요가 늘어나고 있는 부담가능주택(affordable housing) 또한 투자 매력이 크다.