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オルタナティブ

Westchesterのグローバル見通し 2020年冬

農場で農業用機器を運搬するトラクター
新型コロナウイルスによる未曾有の危機によって、食糧システムは急速な変化を迫られました。 2020年10月に発表された食料安全保障および栄養に関する専門家によるハイ・レベル・パネル(HLPE)のレポートによると、人類の3分の1がすでに飢餓や栄養不良に苦しんでいることに加えて、さらに8,300万人から1億3,200万人の人々が極度の貧困状態に陥る可能性があると指摘しています(HLPE、2020年)。

世界全体で約230万エーカーの農地を運用する Westchesterは、食糧システムにおいて重要な役割を担っています。  そのため、Westchesterには SDG2(飢餓の撲滅)など2030アジェンダが近づくにつれ 重要性が増してくる、持続可能な生産における主要なトレンドに関わっていく能力が あると考えます。 本稿では 再生農業と呼ばれる主要なトレンドに焦点を当て、 Westchester(以下、当社」)が持つ運用能力と影響力をどのように 用いるかについて詳述します。

再生農業には、業界全体で共通した定義がありません。 一般的に用いられている定義では、農地運営による収益を維持しながら、環境的へのダメージをなくし、土壌の健全性を回復させ 、生物多様性を改善させる 実践的な手段の採用 と、定義しています。 当社では独自の行動 規範を通じて、作物管理者や農地のテナントが 自身の農業慣習を確認し、その進捗状況を示すことを 可能にすることを企図しています。 

土壌の質を例にすると、実地測定や土壌の栄養レベルに関する報告から得た根拠をもとに、自己評価ツールを活用して、当社が投資家様に対して保全耕起(土を掘り返したり反転させたりして耕すこと)や直まき、被覆栽培、有用有機物の利用、栽培作物の多様化の採用に関する包括的なレポートを提供するためのものです。 このすべてが再生農業の概念に当てはまります。

当社では、再生農業による恩恵が明白になる中で、従来の耕起のシステムや合成投入物の使用による 影響がどのように出るのかを明確化するよう努めています。 

作物は大気中の二酸化炭素を吸収し、作物の残存物が土に還り、根バイオマスを形成することにより、 土中の有機物と炭素が増えることで、 農業は気候変動に対しプラスに 貢献し、気候変動を食い止める手助けをするという独特な 役割を担っています。 ベンチマークに対する社内の投資能力の整備し、業界をモニタリングし、このような取り組みの採用を農業界に働き掛けることは、  機関投資家としての責務となっています。 

農業設備の構築:
環境破壊の原因となり得る廃棄農業設備を
しっかりと機能する農業ベースへと
変容させ、周辺の農地を補う
設備へに変える取り組み。 

ジェイムズ・リトル著、 北ポーランド、リージョナル・マネージャー

ポーランドの美しい田園地帯には 大規模な国営農業が終了してから30年が経った今でも 共産主義時代の遺産である荒廃した農業設備が 農村地域に点在しています。 農地所有者の多くは これらの負の遺産が環境に時限爆弾的に与える悪影響に対して 見て見ぬふりをしてきましたが、 Westchesterは環境に対する危険性を取り除き、 かつて機能していたこれらの農業設備を 再生させようとしています。 最近の取り組みを通じて、 Westchesterは農地と 不動産運用に関する幅広い知見を組みあわせ、 外部のパートナーと協力することで 関係者全員にとって素晴らしい成果をもたらすことを実証しています。
 
1960年代から1970年代、国営農場が最盛期を迎えると、大規模な農業設備の建設プログラムが着手されました。 1990年代、多くの国営農場が民営化されると、過度に規模が大きい農場の多くは放棄され、その後何十年間も 放置されることになりました。 古い農場ベースの多くにアスベストの屋根被覆材や、漏れやすい地下燃料タンクが設置されているものの、基本的には 頑丈な構造をしています。しかしながら、再利用するには 大規模な設備投資が必要 となります。 Westchesterは 可能な限り、このような老朽化した農業設備の多くを再開発して利用するように努め、 解体して新設備を建てるのを回避してきました。

Westchesterはエンジニア、建築家、 建設専門家と協力し、 古い農業設備の開発検討時に次のような標準プロセスを採用しています。
 
  • 環境評価 — 主にアスベストや地下燃料タンク、埋設廃棄物について調査
  • 健康・安全評価 — 農業設備を安全に再開発可能か、それとも取り壊すべきかの検討
  • 農地のファンダメンタルズと農業設備の使途とをマッチング — テナントの要件、農地の規模、栽培作物の種類
  • 提案された作業に関して必要な許可の取得
  • 建設作業を行う建設業者の選別および委託
  • 竣工とテナント/農業オペレーターへの引き渡し 

Westchesterがポーランドにて保有する農地の ポートフォリオにおける最近の開発2案件は、ポーランド北西部にある農場ベースのリノベーションと ポーランド西部の養豚場の建設です。

ポーランド北東部マズーリ県ビエルにあるその設備は、 高い開発潜在性を有する農場であるとすぐにわかりました。 農場には 家畜小屋と一般的物資の保管の両面に適した複数の建築物が ありました。 Westchesterは家畜用建築物開発パートナー を探し、 当社から家畜用建築物を取得した七面鳥飼育会社と 提携しました。 建築物は、七面鳥飼育会社とWestchesterのテナントの同意のもと 七面鳥の飼育舎に作り替えられ、 両者間でが藁と肥料を交換することを 可能にしました。 残りの2棟の建物は、工場施設と飼料保管場所に それぞれ作り替えられました。 投資には、アスベストの被覆材の撤去、建築物の再被覆、 新しいコンクリート床の設置、穀物保管設備の設置と2棟の建築物の電気配線の再設置 が含まれます。

2016年、ポーランド北西部にあるチョシュチュノ県ヤロスワフスコにある農地を取得しました。 この農地には、20棟の老朽化した農業設備があり、そのすべてにアスベストの被覆材が 使用されていました。 この設備は以前 養豚場として使用されており、Westchesterは これらの建物を再開発するために国営養豚企業と 提携することとなりました。 パートナー企業が建物を取得して以降、 これらの設備は3,500頭の雌豚を飼育する最先端の養豚施設に作り替えられ ました。 この設備の再開発にあたり、 20人の雇用が創出され、環境リスクが 排除され、農業設備に再び 命が吹き込まれました。 Westchesterは養豚企業と 豚の排泄物の引取り契約を締結しました。これにより、Westchesterが周辺で保有する 1,235エーカーの農地に豚の排泄物を肥料として利用し、 人工肥料への依存度を低減させることが できています。 

ビエルとヤロスワフスコのプロジェクト事例は、 Westchesterが有する不動産運用スキルを活用し、 外部専門家とパートナーシップを提携することで 既存の設備を有効活用することができることを示しています。 いずれの事例においても 環境リスクの排除、農場の安全性の向上 、作物栽培と畜産の共生を通じて テナントのカーボン・フット・プリントの低減が実現されています。 

ポーランドで収穫高の最大化に注力した、
受賞歴のある農業事業者とのパートナシップ

ジェイムズ・リトル著、北ポーランド、リージョナル・マネージャー

2017年、Westchesterはヤゾバにある農地を取得しました。これは、 北ポーランドのグダニスク東部にある5つの作物栽培用農地から 構成されています。 総面積は8,995エーカーで、うち8,030エーカーが 広範な種類の作物の栽培に適した良好な 耕作地です。 

取得したヤゾバの農地における主要なテナントは、 ビスワ川岸のデルタ地帯で農業経営と土地のリース事業を行う Laird Agro社です。 小麦、キャノーラ、テンサイ、種イモを生産するLaird Agro社は、マーク・レアードとサイモン・レアードという2人のスコットランド人農家によって1994年に設立され、現在も家族経営を続けています。 現在、同社は9,884エーカーの農場を保有・リースして事業を展開しており、 そのうち6,178エーカーをWestchesterから賃借しています。

Laird Agro社は土壌の健康と土地の持続可能な運用に注力することで 収穫の最大化を図っており、同時に運用コストを抑制 にも努めています。 ビスワ川岸にある土地は海抜ゼロメートル以下であるため、 排水や水路のメンテナンスに常に注意する必要があります。 これは、まさにLaird Agro社が専門スキルを有する農業経営分野です。 同社の農業ディレクターである Bronislaw Stodus氏は当レポートの取材に対して 以下のように発言しています。「ビスワ川のデルタ地帯には、農業経営を成功させることができる 数多くの主要な要因があります。それは次のようなものです。
 
  • 排水と水路の管理
  • 土壌の最適なpH管理
  • 作物栽培の正確なタイミング
  • 適切な作物の輪作 — 根が浅い作物と根が深い作物による輪作、春季と秋季の二毛作
  • 土壌の構造を維持するために、すきの使用は最低限に限定 
Laird Agro社のマーク・レアード会長のスチュワードシップ(管理および報告責任)のもと、 農場経営チームは25年以上にわたり小麦生産スキルを培ってきました。 2020年、Laird Agro社は1エーカーあたり4.7トンというポーランドにおける小麦生産量の最高記録を達成し、それまでの人材と土壌への投資が実を結ぶこととなりました。 現代的な農業技術と最良の農法を正確に活用して高収穫量を確保することは、Laird Agro社の重要なフォーカスとなっています。

受賞歴のある小麦に加え、同社はWestchesterから賃借した農場の1つで種イモ事業を発展させています。 2019年に99エーカーで開始された当事業は、2020年には198エーカーまで拡大され、同社は2021年にはさらに拡大することを計画しています。 この事業の拡大・多様化を後押しするために、Westchesterは土地の1つに断熱・通気機能を施したジャガイモ保管設備を設置するための融資を行いました。 保管設備の改築が完了したら、1,000トンの種イモを保管することが可能になります。 種イモといった付加価値の高い作物を栽培することで収益の分散化を図ることで、Laird Agro社は農業環境に対する課題への耐性を得るだけでなく、世界のコモディティ市場へのエクスポージャーの集中も抑制することができます。 

Laird Agro社CEO、Piotr Gawecki氏は当レポートに対し、「当社のミッションは、高い倫理基準や情報の透明性、厳格な責任をもとに、ベスト・プラクティス(最良慣行)や最先端テクノロジー、そしてビジネス・パートナーとの密な強力を通じて責任ある農業事業を発展させることです」と語っています。

広大な農地と付加価値の高い作物の栽培、自社保有地と賃借地を組み合わせた事業を手掛けるLaird Agro社は、受賞例があり多様化した農業ビジネスの理想的な例であり、Westchesterは同社のような企業とパートナーシップを提携したいと考えています。

The True Oak Vineyard – 住宅開発で
アルファの獲得機会を特定

マット・パーカー著、CEO、グローバル果樹園用農地

The True Oak Vineyardでは、評価の高いエリアに大規模なワイン用ブドウ果樹園畑を作った こと、および 敷地内にある価値の高い土地を宅地として売却することで、 投資に必要な資金を大幅に低減させることができた事例です。

ナパ・バレーは、米国有数のワイン用ブドウ果樹園であるだけでなく、 本宅や別荘を構える地域としても 非常に人気が高い地域です。 サンフランシスコのベイエリアや シリコンバレーに近接することから、以前から住宅需要が高まっていたこともあり、ワイン産業に悪影響を与え、ナパ・バレーの特産物であるワイン用ブドウの果樹園としての 農耕地から住宅密集地へと変えてしまう恐れがありました。 ナパ・バレーの 農村的な特徴を維持するために、1968年初頭に農業保護に関する規則が 施行されました。 これらの規則は、 区画の最低規模を40エーカーと設定するものでしたが、40エーカー未満の既存の古い区画に ついてはそのままとなりました。

The True Oak Vineyardは、ナパ市とヤントビルの間のオークノール地区 にあります。 ここは ナパ・バレーで最も人気の高い住宅地の1つで、 住宅価格が1,000万ドルを超える場合もあります。 また、このエリアは 非常に生産性の高い土壌と豊富な水資源 で知られ、生産能力が高く、高品質なワイン用ブドウの主要な生産地 となっています。 Trefethen Family Vineyards、Laird Family Estate、Darioushなど、 歴史あるワイナリーの多くはこのエリアに立地しています。

これらのワイナリーは100年以上にわたり同じ一族によって保有・運営されてきました。 以前はブドウ栽培されていましたが、ブドウの樹木が寿命に近づく中、 植え替える資金がなく、かつ引退の年齢に近づいている事業者がおり、 果樹園を売却することを検討していました。 このような状況において、取得後の農地に対して2つの提案がなされました。 1つ目は、需要が非常に高いエリアに80エーカーのブドウ畑を開発するものでした。 ナパ・バレーの所有権は細かく区分されており、この規模の土地を取得できることはなかなかできません。 2つ目は、土地が4つの法的区画で構成されており、うち3つが旧来のものであるため、最低40エーカーでなければならないという規則に準拠していないという事実に基づいて提案がなされました。 農地の取得が完了すると、測量士、浄化槽技術者、井戸掘削会社と連携し、売却を視野に入れて、価値の高い3つの独立住宅用地の開発に着手しました。 法的には売却可能な区画数を作ることはできませんでしたが、郡に申請を行い見直しプロセスを経ることで、既存の区画の範囲を見直すことができました。 また、ワイン用ブドウの果樹と水源を奪い合うオークの大木が数本あり、これらの木を含むように売却区画を構成したことで、ワイン用ブドウ栽培用果樹園としての面でも既存農地の改善が図られました。

最終的に3つの宅地を魅力的な価格で売却でき、投資に要した資金の約半分を回収しつつ、本来の土地の80%以上の耕作可能面積を残すことができました。 また、True Oak Vineyardという名称を商標登録し、Westchesterの自社ブランド・ワイン製造事業を手掛けるPlata Wine Partnersは、この土地で生産されたブドウから作られたワインを製造しています。

色とりどりの作物

マーク・コエロ著、CEO、グローバル園芸用作物栽培用農地

長い間、Westchesterの園芸作物栽培用農地の ポートフォリオの中心はアーモンドでした。 最近ではクルミやピスタチオ栽培用農地もポートフォリオに組み入れており 、ナッツ類の作物種別において さらなる分散化が図られています。 これらの 投資は高位なリターンをもたらし、 当社の機関投資家様向けポートフォリオにもよく適しています。
Westchesterが有する多年生作物に関する専門知識 や世界的なプレゼンスが高まってきていることなどを背景に、 価値の高い多年生作物栽培用農地を厳選し、新たな投資を 行うこととなりました。

Westchesterは、投資家様のご期待を満たすことにコミットしています。新たな投資戦略の追及に先立ち、作物の生産性やグローバルでの競争環境、労働力といったマクロ経済要因をトップ・ダウン分析し、その他作物固有の栽培要件や経済性の確認なども行い、作物ごとに固有の特徴をレビューすることが必要となります。 しばしば、このような分析を通じて、投資ユニバースの中から、生産性や経済性の観点から最も投資妙味のある作物および農地の特定が可能になります。

このような園芸用作物の好例がアボカドとマンダリン・オレンジという2つの作物です。これらの2つの作物は外見は全く異なるものの、味覚特性や経済性では多くの共通点があります。 より健康的な食事や屋外で食べやすい食べ物、食事により多くの金額を払えるようになった中産階級の台頭といった世界的なトレンドが、この2つの作物の消費者需要と価格を押し上げています。 一方で、両方の作物が持つ独自の生育要件は、栽培適正地域を限定し、全体的な供給量の増加に制約を課しています。

アボカドの場合には、世界的な需要拡大がみられており、投資した様々な農地において、何を栽培するかといった検討を行う際に候補としてアボガドが多く挙げられます。 米国における一人当たりのアボガド消費量は過去40年間で5倍以上に増加し、現在では世界のアボカド市場の半分近くを同国が占めているため、米国でアボカド栽培用農地に投資し、爆発的に増加する国内消費を利用するというオプションは、数多くある選択肢の中でも群を抜いて魅力的です。

カリフォルニア州ベンチュラ郡の主要なアボカド生産地にあるThe Heritage Ranchは、Westchesterがすでに保有する中で最大のアボカド栽培用農地であり、新しい栽培作物において大規模な開発を行うために必要なパートナーシップとビジョンの模範となっています。 この農地は長らく農業生産に利用されてきましたが、傾斜の大きい丘陵地を含んでおり、このような丘陵地では栽培が行われてきませんでした。 農地運用会社の多くは、このような未使用の土地の開発・作物栽培に関しては規制や物流面での課題にばかり焦点を当ててしまいがちですが、Westchesterは生産性を向上させ、リスクを低減し、土地の価値を高めるチャンスであると考えました。 アボカドは霜の影響を受けやすい作物ですが、丘陵地で栽培することで、果樹園からの寒冷な空気を外部に放出するのを促進し、 収穫量を高め、寒冷な天候に関連するリスクを低減させることができます。 丘陵地でのアボガド栽培という構想を実現するためには、実際の農業管理者としての何十年にもわたる開発経験と重要な資源を管理するために適したテクノロジー、そしてインフラを活用する必要がありました。 これによって、低容量点滴灌漑技術や包括的な排水システムが導入され、水の消費量削減や土壌浸食防止など、投資と持続可能性の両面の目的を満たすことができました。

Westchesterは最近、220エーカーのレモン開発プロジェクトであるHopper Canyonの農地を取得し、この地域での保有資産規模を拡大させました。

これまで培ってきた知識や経験の多くを、拡大しつつあるチリでの園芸ポートフォリオにも適用させています。 アボカドとレモンもまた候補ではあるものの、マンダリン・オレンジも様々な理由から栽培作物の候補として魅力的です。 マンダリン・オレンジの人気は過去10年間で非常に高まっており、「Cuties」や「Halos」といったブランドが市場では高く認知されるようになってきています。 チリは、南半球という地理的特性と北半球では生産できない時期に生産できるという特徴を活用し、夏から冬までの望ましい時期に北半球の市場に最も新鮮な商品を輸出することができ、この強みを活かすことができる特別な存在です。 チリ産マンダリン・オレンジの90%以上が米国に輸出されており、より早い季節(5月~8月)に栽培を行い、低品質で色彩でも劣る果実を提供することが多いほかの南半球の主要な競合相手の中で、70%という高いマーケット・シェアを維持しています。 チリの地中海性気候は昼夜間の温度差が大きく、ペルーやウルグアイといったより熱帯雨林気候の生産地の競合相手よりも美味で、皮をむきやすいマンダリン・オレンジを生産できます。

チリ産マンダリン・オレンジの強みは、そのほかの競争相手国対比での優位性だけではありません。収穫や梱包における労働コストの抑制など、生産に関して規模の経済性を有していることも、チリ産のマンダリン・オレンジが長期的に成功している重要な要因です。 地理や規模、品質面での優位性があり、労働コストも低位に抑えることができるため、チリはマンダリン・オレンジの栽培候補として魅力的な投資候補となります。

Westchester初のチリ産マンダリン・オレンジへの投資は、水資源が豊富なチリ中央部で、輸出時期を遅らせるために、遅い時期でも栽培が可能な農地に対して行われました。 アボカドやネーブル・オレンジ、レモン、グレープ・フルーツ栽培用農地に投資を行うことで、収益の分散化が図れます。 チリで実施た追加投資には、チェリー、ブドウ、有機栽培リンゴ、くるみ、ヘーゼルナッツが含まれます。
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Nuveenは、投資スペシャリストを通じて投資ソリューションを提供しています。

資産クラスとしての農地投資は店頭的資産対比市場の発展度、流動性および情報の透明性が低位です。 農業投資には、経済環境の変化、環境リスク、保険の取得コストおよび取得能力、土地のリースに関するリスクなど、不動産保有に関連した一般的なリスクがあります。
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