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Logistik: Hässliches Entlein oder Schwan?

Stefan Wundrak
Head of European Research, Strategic Insights
Industrial Image
Während das Leben immer stärker ins Online-Universum verlagert wird, mit negativen Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien - und mittlerweile durch vermehrtes Home-Office auch eine Herausforderung für Büros darstellt, - scheint die Welt der physischen Güter in allen globalen Märkten zu florieren. Der Hauptgrund für diese gegenläufige Entwicklung liegt in den immer bequemeren Lebensstilen, die Verbraucher in stets wachsenden städtischen Umgebungen genießen. In den letzten zehn Jahren haben erfolgreiche Städte einen gewaltigen Anstieg der Immobilienwerte erlebt, vor allem in den begehrten Innenstadtbezirken, für die Nutzung in den Bereichen Büro, Gastronomie und Wohnen

Bezogen auf die Quadratmeterzahl sind traditionell minderwertige Immobilienwerte, wie Logistik, Datencenter oder Parkhäuser, aus diesen zentral gelegenen Standorten verdrängt worden, während die Nachfrage nach solchen Dienstleistungen gestiegen ist. Das Einkaufen im Cyberspace erfordert nach wie vor die Lieferung physischer Waren, und das Streaming von Videos eine Dateninfrastruktur anstelle eines nahe gelegenen Kinos. Im Wettbewerb um Flächen sind die Grundstückswerte und damit auch die Mieten für industrieartige Immobilien gestiegen.

Die Bandbreite der Gewerbe- und Industrieimmobilien wächst


Unter dem Oberbegriff der Gewerbe- und Industrieimmobilien hat sich die Logistik, dank dem E-Commerce-Anstieg, als Unterkategorie zu einem eigenständigen Sektor entwickelt. Auch andere Segmente der Gewerbe- und Industrieimmobilien stehen kurz davor, sich als unabhängige Sektoren zu etablieren. Im Zuge des fortschreitenden Ausbaus der digitalen Wirtschaft bilden Datencenter den nächsten Trend, bei dem eine Kombination aus REITs (vor allem in den USA) und Privatkapital (überwiegend in Europa) eine neue, eigenständige Anlageklasse mit enormem Wachstumspotenzial entstehen lässt. Datencenter müssen in der Nähe ihrer Kunden sein, die sowohl Verbraucher als auch Unternehmen sind. Aufgrund der hohen Anforderungen an die Energieversorgung und die Sicherheit befinden sie sich in der Regel in Ballungsgebieten und stehen im Wettbewerb um Standorte mit anderen gewerblichen Nutzungsarten, wie z. B. Selbstlagerung, Parkhäusern und in absehbarer Zeit auch mit Energiespeicheranlagen.

Abgesehen davon, dass diese Einrichtungen ähnliche Standorte benötigen, werden sie allesamt von Technologietrends und Veränderungen in anderen Bereichen der Wirtschaft angetrieben, die über den Immobiliensektor hinausgehen. Der Co-Working-Boom hat dazu geführt, dass die Nachfrage von Unternehmen nach Self-Storage-Flächen gestiegen ist, während der wachsende Trend hin zu Mikroapartments das Gleiche bei privaten Haushalten bewirkt hat. Aufgrund der Corona-Pandemie arbeiten mehr Menschen im Home-Office, was einen neuen Markt für Kühlhäuser und sogenannte "Geisterküchen" geschaffen hat, um den Bedarf an Mahlzeiten zu decken, die zu den Menschen nach Hause geliefert und dort verzehrt werden. Die Zukunft der Parkmöglichkeiten hängt von der Entwicklung selbstfahrender Autos sowie von den Standortentscheidungen der Haushalte ab, die wiederum von der zukünftigen Gestaltung der Büroarbeit getrieben werden.

Abbildung 1: Die Bandbreite der Gewerbe- und Industrieimmobilien

Wie die Pandemie den Aufstieg der Logistik befeuert


Die Pandemie und die anschließende schwere Rezession haben in vielen Teilen des Immobilienmarktes zu Verwerfungen geführt, insbesondere im Einzelhandel, im Gastgewerbe und im Bürosektor. Im Gegensatz dazu werden viele Teile des Gewerbe- und Industriemarktes davon profitieren, vor allem der Logistiksektor. Lockdowns, Angst vor Ansteckung und andere Einschränkungen haben immer mehr Verbraucher dazu veranlasst, online einzukaufen, selbst wenn es um Produkte wie Lebensmittel geht, die zuvor eine geringere Online-Akzeptanzquote aufwiesen. Das Wachstum im Jahr 2020 bei Online-Umsätzen entspricht einem Zuwachs, der sich normalerweise über mehrere Jahre vollzogen hätte, und viele Verbraucher haben zum ersten Mal ihre Einkäufe virtuell getätigt. Dies hat zur Folge, dass Länder, die bisher hinterherhinkten (z.B. Japan, Australien, Spanien, Polen, usw.) ein schnelleres Wachstum verzeichnen und Städte, die bislang eine geringere E-Commerce-Durchdringung hatten, aufholen werden.

Die Logistik wird auch durch Verschiebungen auf der Produktionsseite angekurbelt. Es wird erwartet, dass der Trend zum Nearshoring die Nachfrage nach Logistik näher an den europäischen Produktionsstandorten und den Verbrauchern beschleunigen wird, während die Sorge um zukünftige Lieferkettenstörungen bereits zu höheren Lagerbeständen führt. Räumliche Abstandsregeln haben Bestrebungen zu mehr Automatisierung begünstigt, um die Effizienz zu steigern, dem Arbeitskräftemangel zu begegnen und Freiräume zu schaffen. Doch keiner dieser Trends ist neu - sie werden lediglich durch die globale Pandemie verstärkt und beschleunigt.
Abbildung 2: Pandemie verstärkt den Trend zugunsten der Logistik

Die Logistik wird eine Outperformance verzeichnen

Logistik und andere aufstrebende Unterkategorien der Gewerbe- und Industrieimmobilien sind strukturell bestens positioniert, um Renditen für Anleger zu erzielen. Dabei sorgen soziale, demografische und technologische Veränderungen für starken Rückenwind. Logistikobjekte haben in der Vergangenheit starke Renditen geliefert, trugen aber kaum zum Kapitalwachstum bei. Inzwischen ist genau das Gegenteil der Fall. Wertsteigerungen sind nun der Hauptbeweggrund um in den Sektor zu investieren, wobei Investoren sowohl vom Mietwachstum als auch von der Komprimierung der Cap Rate profitieren.

Daher verwundert es nicht, dass trotz der tiefen Rezession die Prognosen von Nuveen für die Mehrheit der europäischen Städte ein robustes Mietwachstum in den nächsten fünf Jahren erwarten lassen (siehe Abbildung 3).

Abbildung 3: Mietwachstum in der europäischen City-Logistik bis 2025

Es ist ebenfalls wenig verwunderlich, dass Investoren bereit sind einen hohen Preis zu zahlen, um an diesem Wachstum teilzuhaben. So liegt beispielsweise die Netto-Spitzenrendite für die besten Logistikobjekte in Europa bei 3,3% und damit nur 40 Basispunkte höher als die Spitzenrendite für Büroimmobilien von 2,9%. Diese Preisniveaus deuten jedoch nicht auf das Vorhandensein einer Blase hin, da die Zinsen voraussichtlich auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau bleiben werden und die grundlegend hohe Nachfrage seitens der Nutzer auch in den kommenden Jahren anhalten dürfte. Die Prognosen von Nuveen deuten darauf hin, dass die Renditen in Zukunft (in fünf Jahren) in Märkten wie London, Kopenhagen, Wien, Lissabon oder Stockholm niedriger ausfallen könnten. Im Vergleich dazu sehen einige Märkte relativ teuer aus; allerdings beträgt der Abstand zu den zukünftig erwarteten Anfangsrenditen in der Regel weniger als 5 Basispunkte. Doch selbst wenn es zu Renditeverschiebungen in dieser Größenordnung käme, bliebe das Kapitalwachstum dank des Mietwachstums im positiven Bereich. Hinzu kommt: wenn Käufer in Madrid oder Mailand ihre Investition mit dem risikofreien Zinssatz der Eurozone als Benchmark vergleichen, anstatt mit der höheren Anleiherendite ihres Heimatmarktes, würde sich dieser Druck auf Anfangsrenditen nach oben ganz auflösen.

Abbildung 4: Spitzenrenditen in europäischen Städten in Q3 2020 ggü. 5-Jahres-Prognose

In anderen bedeutenden Regionen der Welt sieht es im Grunde genommen recht ähnlich aus. In Tokio liegt die Spitzenrendite derzeit bei rund 4% und wir erwarten, dass sie sich in Richtung 3,5% verfestigen wird. In Singapur, wo die Erbpachtstruktur das Mietwachstum begrenzt ist, werden die Renditen von 6,9% auf 6,7% fallen.

Dass der Boom der digitalen Wirtschaft zum Aufschwung des Logistiksektors führt, der lange als eher unspektakulär galt, entbehrt nicht einer gewissen Ironie. Was dieser Sektor so erfolgreich macht hat allerdings nichts mit Popularität oder Eleganz zu tun, sondern mit einer unumgänglichen Notwendigkeit, die durch Trends im Verbraucherverhalten untermauert wird. Keine Videostreams ohne Datencenter, keine Paketzustellung ohne Verteilerzentren. Keine Ware wird ohne Industriegebäude hergestellt und keine gekochte Mahlzeit wird ohne eine "Geisterküche" geliefert. Wir können daher argumentieren, dass, obwohl nur sehr wenige Logistikobjekte die Schönheit und Gestalt eines Schwans haben, der Sektor ein dauerhaftes und zunehmend willkommenes Zuhause in Immobilien-Investmentportfolios gefunden hat.

Wenn Sie mehr über dieses Thema wissen möchten, hören Sie sich den englischen Podcast über die Zukunft der Logistik an, der in Zusammenarbeit mit AFIRE entstanden ist.

Zum Podcast

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