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Demographics

Think US: In die MiMis investieren (Millennials & Haushalte mit mittlerem Einkommen)

Einführung: Das sind die MiMis

Einführung: Das sind die MiMis

Wir bei Nuveen Real Estate sind überzeugt, dass MiMis – also Millennials und Haushalte mit mittlerem Einkommen – in den nächsten zehn Jahren weiterhin für eine steigende Nachfrage nach Wohnungen in den USA verantwortlich sein werden. Haushalte mit mittlerem Einkommen zwischen 45.000 und 75.000 US-Dollar jährlich machen zwischen 20 und 35 % der jeweiligen Altersgruppe aus (Abb. 1). Haushalte mit mittlerem Einkommen sind häufig gezwungen, zu mieten. Das schafft ständige Nachfrage nach Mietwohnungen, die auf Mieter mit mittlerem Einkommen abzielen.

Millennials stellen offiziell die größte Generation dar (Abb. 2) und werden wie schon die Baby Boomer vor ihnen die Wirtschaft und viele Branchen prägen, denn sie konsumieren Güter und Dienstleistungen in starkem Maße – einschließlich Wohnraum. Millennials stellen 35 % der Erwerbstätigen dar und ihr Beitrag zur US-amerikanischen Wirtschaft wächst weiter.

In dieser Analyse definieren wir die Generation der Millennials als Personen, die zwischen 1981 und 1998 geboren wurden. Wir unterteilen Millennials in Altersgruppen aus älteren (ÄM) und jüngeren Millennials (JM).

ÄM sind etwa zwischen 30 und 36 Jahre alt, meistens verheiratet und haben eine Familie gegründet. ÄM mit höherem Einkommen werden wahrscheinlich in den nächsten Jahren eine Immobilie kaufen. Wir sind überzeugt, dass sich daraus Investitionschancen auf dem Markt für hochwertige Premium- und Luxuswohnungen ergeben, insbesondere in großen, teuren und bedeutenden Städten in den USA.

Die JM sind etwa zwischen 19 und 29 Jahre alt und befinden sich im Vergleich zu den älteren Millennials in den 30ern in einer ganz anderen Lebensphase. In den nächsten zehn Jahren könnten die jüngeren Millennials den Wohnungsmarkt in Städten wie Charleston und Orlando verändern, wenn – was wir erwarten – diese Städte Zulauf von Millennials erhalten, die nach höher qualifizierten Jobs und niedrigeren Lebenshaltungskosten suchen.

Abb. 1 MiMis 
Abb. 2 MiMis 

Ältere Millennials

Wir sind überzeugt, dass in den in Abbildung 3 dargestellten acht zentralen Städten das größte Risiko besteht, Mieter aus dem Segment der ÄM mit höherem Einkommen an die Vororte zu verlieren. Weil die ÄM heiraten und Familien gründen, steigt der Bedarf nach mehr Wohnraum in Form von Einfamilienhäusern. Mit dem Wegzug der ÄM in die Vororte dieser acht Städte sollte die Nachfrage nach hochwertigen Premium- und Luxuswohnungen nachlassen und die Preise für diese Art von Wohnungen fallen, was Investitionschancen eröffnet.

Wie wirkt sich nun der Effekt aus, den ÄM auf kommerzielle Immobilien in diesen Regionen – Stichwort „Flucht in die Vororte“ – haben werden? Unsere Analyse der Mobilitätsdaten des U.S. Bureau of the Census (US-Volkszählungamt) deutet darauf hin, dass die meisten Erwachsenen, die umziehen, in derselben Region bleiben, also nicht in eine neue Metropole wegziehen. Wir gehen deshalb davon aus, dass 70% oder 2,1 Millionen der drei Millionen ÄM in diesen acht Städten im Bereich derselben Stadt bleiben, wenn sie heiraten und Kinder bekommen.

Unsere Analyse zeigt, dass diese acht Städte in den letzten zehn Jahren einen starken Zuzug von Millennials hatten. Das liegt am starken Job-Wachstum nach der Rezession. Die meisten ÄM in diesen acht Städten sind derzeit Mieter, da es relativ wenig erschwingliche Immobilien in diesen Regionen gibt. Allerdings steigt die Zahl der Immobilienbesitzer
bei den 35- bis 39-Jährigen deutlich im Vergleich zu 30- bis 34-Jährigen. Auf Basis dieser Zahlen gehen wir von einer Quote an Immobilieneigentum in Höhe von 60% bei den ÄM aus. Das entspricht etwa 1,3 Millionen, bei denen mit einem Umzug in die Vororte und dem Kauf eines Einfamilienhauses zu rechnen ist. Die anderen 40% der ÄM (knapp eine Million) mieten wahrscheinlich oder suchen nach erschwinglicheren Lagen in den USA, wenn man betrachtet, wie teuer Immobilien an Orten wie San Francisco, New York City, San Jose und Los Angeles sind.

Investmentchance: Verwerfungen im Luxussegment

Die potenziellen Verwerfungen auf dem Markt für Luxus- und Premium-Wohnungen in den in Abbildung 4 aufgeführten acht Städten stellen eine kritische Chance für Investoren dar. Unserer Ansicht nach bleiben diese zentralen Städte attraktive Lagen für Investitionen im Multifamily-Sektor. Dies liegt an den hohen Lebenshaltungskosten und dem sehr breit aufgestellten Arbeitsmarkt. In diesem Wirtschaftszyklus erlebten viele dieser typischerweise im Angebot eingeschränkten Metropolen ein noch nie dagewesenes, hohes Angebot. Viele Angebote konzentrierten sich auf die Stadtkerne und ein Großteil davon auf Luxus- und Premium-Wohnungen. Als Folge davon gaben die Mieten in diesem Segment nach. Trotz fallender Mieten bleiben viele der hochwertige Premium- und Luxuswohnungen in diesen acht Großstädten für die überwiegende Mehrheit der JM unerschwinglich. Kaufgelegenheiten für Premium- und Luxuswohnungen könnten entstehen, wenn die Preisbildung aufgrund eher pessimistischer Erwartungen bei der Mietpreisentwicklung hinsichtlich eines Überangebots oder der Flucht in Objekte auf Sekundär- oder Tertiärmärkten gestört wird. Wie in Abbildung 4 dargestellt zeigen die Wohnungspreise in New York, San Francisco und San Jose erste Anzeichen einer Abschwächung. 

Abb. 3 MiMis 

Abb. 4 MiMis 

Neue Anziehungspunkte für Jüngere Millenials

Die JM sind überwiegend zwischen 20 und 30 Jahre alt und gewinnen langsam an Einfluss. JM haben gerade die Universität abgeschlossen und sind auf der Suche nach ihrem ersten Job oder sind bereit für den nächsten Karriereschritt. In den ersten Phasen ihrer Karriere werden sie wahrscheinlich in Gegenden mit guten Jobchancen bleiben, insbesondere im technischen Bereich. Lediglich 15 % der erstmaligen Immobilienkäufer sind jünger als 30 Jahre. Wir gehen deshalb davon aus, dass die JM für eine Nachfrage nach Mietwohnungen für mindestens sieben bis zehn Jahre sorgen werden.

Wir haben eine Gruppe etablierter, aber erschwinglicher Technologiezentren ermittelt (Abb. 5). In diesen Zentren stellen technische Jobs eine wichtige Komponente der lokalen Wirtschaft dar (durchschnittlich 7,2 %) und die Aussichten sind positiv. In den aufstrebenden Städten mit Potenzial liegt der Anteil an Stellen im Technologiesektor leicht unter dem nationalen Durchschnitt von 4,9 %. Doch das Wachstum in diesem Sektor war bisher stark und es ist davon auszugehen, dass es auch weiterhin überdurchschnittlich sein wird.

Höhere Bildung und Gesundheitsversorgung haben oft eine starke Verbindung zum Technologiesektor. Das ist besonders offensichtlich in Städten wie Raleigh und Austin. Charleston wird auch der „Silicon Harbor“ genannt. Im Gesundheitswesen der Stadt sind in den letzten Monaten die meisten Jobs entstanden und man geht davon aus, dass das auch für die nähere Zukunft gelten wird. Charlottes Wettbewerbsvorteil im Bankensektor schafft Wachstumspotenziale für Finanztechnologie. Disney ist der größte Arbeitgeber in Orlando und gilt bei Millennials konstant als einer der Top-10-Wunscharbeitgeber. Firmenhauptsitze sorgen an Standorten wie Austin und Atlanta für Wachstum. In Austin ist Whole Foods angesiedelt, in Minneapolis ist es Target, in Atlanta Coca-Cola, UPS und Delta sowie Home Depot. Zwar haben diese ausgewiesenen Technologiezentren attraktive Wachstumsaussichten; man muss allerdings auch die verschiedenen Branchen jenseits des Technologiesektors in Betracht ziehen. Sie sind ein ausschlaggebender Faktor, wenn es um die Wachstumsaussichten als Anziehungspunkt für Millennials geht.

Abb. 5 MiMis 

Millennials sind die Mietergeneration

Millennials verdienen tendenziell in Höhe des mittleren US-amerikanischen Haushaltseinkommens oder darunter. Das macht sie zur Generation der Mieter (Abb. 6). Wie in Abbildung 1 dargestellt verdient ein höherer Prozentsatz der 25- bis 34-Jährigen – verglichen mit anderen Altersgruppen – zwischen 45.000 und 75.000 US-Dollar jährlich. Das sollte die Nachfrage nach Wohnungen erhöhen.

40 % der Millennials haben einen Uni-Abschluss. Viele von ihnen stehen am Anfang des Berufslebens oder sind in Bereichen mit moderateren Einkommen
tätig. Korn Ferry hat das Gehalt von 310.000 Einsteigerpositionen in knapp 1.000 Unternehmen in den USA analysiert. Auf Basis dieser Analyse verdienten Uni-Absolventen 2018 durchschnittlich 50.390 US-Dollar jährlich. Anstellungen im Technologiesektor sorgen weiterhin für Nachfrage. Die Mehrzahl der Absolventen in jüngerer Zeit verfügt über einen traditionellen Bachelor-Abschluss. Das National Center for Education Statistics meldet folgende Rangliste der Abschlüsse für die Absolventen in 2016: 

  1. Wirtschaft (19 %, 364.000 Abschlüsse)
  2. Gesundheitsberufe und damit verbundene Studiengänge (11 %, 216.000 Abschlüsse)
  3. Sozialwissenschaften und Geschichte (9 %, 167.000 Abschlüsse)
  4. Psychologie (6 %, 118.000 Abschlüsse)
  5. Biowissenschaften und biomedizinische Wissenschaften (6%, 110.000 Abschlüsse)
  6. Ingenieurwesen (5%, 97.900 Abschlüsse)


Neben mittleren Einkommen gibt es eine Reihe von Schlüsselfaktoren, die die Tendenz zum Mieten bei Millennials erhöhen. Dazu gehört die abnehmende Bezahlbarkeit von Immobilien, eine nie dagewesene Schuldenlast durch Studienkredite, strengere Anforderungen bei der Kreditvergabe und spätere Heirat und Familiengründung. Laut National Association of Realtors sind Immobilien zunehmend unerschwinglicher geworden und die Preise übersteigen das Spitzenniveau von 2006. In der Folge können sich viele Millennials – auch die, die in die Vororte ziehen – keine Immobilie leisten. Das erhöht den Bedarf nach Wohnungen.

Zillow berichtet außerdem, dass 22,5 % der Millennials zu Hause bei ihren Eltern leben – ein Anstieg um 9 % seit 2005 (Abb. 7). In Städten wie Austin und Raleigh lebt allerdings ein kleiner Anteil von Millennials bei den Eltern, was in diesen Großstädten für höhere Mieten sorgen könnte. In den von Nuveen Real Estate ermittelten Märkten mit „Flucht in die Vororte“ wie New York und Los Angeles gibt es einen hohen Prozentsatz von Millennials, die bei ihren Eltern wohnen. Das könnte zu Verwerfungen in der Preisbildung bei Premium- und Luxuswohnungen führen.

Abb. 6 MiMis 
Abb. 7 MiMis 

Investmentchancen: Auf den Spuren der Mieter mit mittlerem Einkommen

Haushalte mit mittlerem Einkommen stellen eine stabile und nachhaltige langfristige Nachfragequelle für Wohnungen dar. Haushalte mit mittlerem und niedrigerem Einkommen mieten eher aus Notwendigkeit und nicht, weil sie möchten. In teureren Metropolgegenden wie New York oder San Francisco steigen die Mietpreise wesentlich stärker. Doch mittlere Einkommensgruppen mieten zu Preisen, die schneller steigen als der nationale Durchschnitt. Das gilt für viele der erschwinglicheren Metropolregionen wie Dallas und Atlanta (Abb. 8).

Abb. 8 MiMis 

Das mittlere Haushaltseinkommen schwankt je nach Metropolbereich. Dies wirkt sich auf die Miethöhe aus, die sich Haushalte mit mittlerem Einkommen leisten können. Maximal sind das 30 % des Einkommens. In einigen Märkten konzentriert sich die Zielgruppe für Wohnungen wahrscheinlich auf das B-Segment (Class B). Die Mieten für Premiumwohnungen (Class A) liegen in vielen Metropolregionen im erschwinglichen Bereich für Haushalte mit mittlerem Haushaltseinkommen (Ausnahmen sind die acht „Flucht in die Vororte“-Metropolen, in denen Premiummieten unerschwinglich sind). Sie stellen ein breiteres Anlageuniversum dar.

Die meisten Millennials sind wahrscheinlich stärker kostenorientiert, zumindest anfänglich. Sie meiden die vor kurzem errichteten Mieteinheiten am oberen Ende des Marktes. Das sorgt für stärkere Nachfrage bei den Wohnungen in der wertorientierten Class A und der gut gelegenen Class B in den genannten Städten. Wir sind überzeugt, dass sich spannende und aufstrebende/ sanierte Viertel in einigen dieser Metropolen als besonders attraktiv für JM in den nächsten zehn Jahren und darüber hinaus entwickeln könnten. Bezahlbarkeit ist ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal bei den von uns ermittelten Märkten. Der Wohnungsmarkt in jeder dieser Metropolen wird zweifellos vom Wachstum im Technologiesektor und dem Zuzug von JM profitieren. Viele der „nächsten Anziehungspunkte für Millennials“ sind ihrer Art nach weniger urban und die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern wird sich wahrscheinlich auf attraktive Vorortlagen konzentrieren. 

Mietwohnungen, die auf amerikanische Haushalte mit mittlerem Einkommen ausgelegt sind, haben sich gut entwickelt

Der tatsächliche Anstieg der Mietpreise für Wohnungen der Class B war seit 2013 überwiegend stärker als der für Class A, als das Angebot erstmals zunahm. Neue Angebote waren im Class A-Segment des Wohnungsmarktes konzentriert, was dazu führte, dass sich die Mietpreise 2016 und 2017 langsamer entwickelten. Dieser Trend hat in den letzten Jahren für Chancen bei den Immobilien der Class B gesorgt.

Abb. 9 MiMis 
Abb. 10 MiMis 

 

Zusammenfassung

Nuveen Real Estate ist überzeugt, dass Investoren, die sich an MiMis – also Millennials und Haushalte mit mittlerem Einkommen – als Zielgruppe wenden, attraktive Investmentchancen in der Welt von Morgen finden werden. Haushalte mit mittlerem Einkommen sind eine stabile und langfristig nachhaltige Quelle der Nachfrage nach Wohnungen, denn sie mieten eher aufgrund von Sachzwängen und weniger freiwillig. Gleichzeitig hat die Generation der Millennials erheblichen Einfluss auf den kommerziellen Immobilienmarkt in den letzten Jahren ausgeübt. Das wird auch in der Welt von Morgen so bleiben. Dabei sollte man nicht vergessen, dass diese Generation knapp 20 Jahre umfasst. Man muss deshalb zwischen dem jüngeren und dem älteren Segment unterscheiden. Die ÄM haben jetzt ein Alter erreicht (oder werden es in Kürze erreichen), in dem sie vor den typischen Entscheidungen von „Erwachsenen“ stehen. Andererseits sorgen die JM potenziell auf eine andere Art und Weise für Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt – etwas, das man im Blick behalten sollte.

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